小罗斯-佩罗（Ross Perot Jr.）的办公室旁边的会议室里，有一幅从地板到天花板的达拉斯-沃斯堡大都市区地图。地图是黑白的，带有橙色和蓝色阴影，标示出佩罗旗下公司希尔伍德自20世纪80年代末以来在该地区开发建设的各种仓库、办公楼和住宅项目。

佩罗的父亲在计算机行业赚得亿万财富，并用这些财富资助了让他家喻户晓的独立总统竞选，而佩罗本人则通过成为全国最大的房地产开发商之一积累了自己的财富。在最近的一个早晨，我在会议室见到了他。佩罗踮起脚尖，伸出手臂，指着达拉斯以北的郊区，那里是希尔伍德正在开发的七个项目所在地，也是全国增长最快的地区之一。

一位希尔伍德高管带我乘直升机俯瞰了这幅“现实中的地图”，他告诉我，从1500英尺的高空才能真正感受到这座城市的快速发展。直升机在距离达拉斯市中心约40英里的地方尘土飞扬地降落，那里新建的交通环岛旁，仍有成群的长角牛在牧场上吃草。

希尔伍德是一家土地开发公司，专注于打造规划社区，建设基础设施并划分地块，供D.R.霍顿和普尔特家居等大型住宅建筑商建造房屋。高管带我参观了一个名为“佩坎广场”的项目，这个项目有着仿古的市中心，配备公园和匹克球场；广场上的共享办公空间采用裸露管道设计，营造出工业风氛围。项目完成后，佩坎广场将拥有3100套住宅，三居室起价约41.5万美元。

现年66岁的佩罗计划将余生投入到这样的社区建设中。过去二十年，达拉斯地区人口增长了约300万，他预测这种向外扩展的趋势还将持续数十年——从市中心向外40英里、50英里，直到大都市区跨越州界进入俄克拉荷马州，人口超过芝加哥地区，并继续扩张。“我告诉我的孩子们，‘你们只需要填满这幅地图，就能拥有一份不错的事业，’”佩罗说。

几十年来，佩罗将达拉斯视为无限扩张的郊区的愿景，一直被规划者和环保人士视为需要减缓或阻止的噩梦。他们用“蔓延”一词来贬低这种边缘城市开发，形容那些千篇一律的住宅区，街道尽头是棒棒糖形状的死胡同，房屋如此相似，只能靠停在门前的车辆区分。自20世纪中期以来，批评者将蔓延归咎于美国许多深层且持久的问题，指责它侵蚀农田、排放温室气体，将城市分割成单调的社区，居民孤独隔绝，被两小时的超长通勤困住。一些环保组织甚至将蔓延称为“诅咒”和“癌症”。

在全国许多地区，反蔓延立法成功限制或禁止了这种增长。以加州为例，20世纪60年代和70年代，州人口增加800万，果树被连根拔起为平房让路，州议会通过了一系列土地使用和环境法规，旨在保护农田并将开发限制在主要都市区。这些法律因保护了纳帕谷等农业区和马林岬等自然区域而受到赞誉，但也让建筑变得极为困难，即便是环保项目，如旧金山通勤铁路旁的小型公寓楼，也可能因多年诉讼而增加数百万美元的成本。

类似的法律在全国范围内减缓了建设速度，使住房价格飙升，导致了美国历史上最严重的住房可负担危机。经济学家估计，经过二十年的建设不足，美国住房缺口在400万至800万套之间。去年是购房最困难的一年之一；如今，四分之一的租户将收入的一半以上用于租金和水电费；最近一次无家可归者统计约为77万人，比前一年增加近20%。

住房危机的次生效应同样巨大。租金上涨成为通胀的主要驱动因素之一，而通胀是2024年总统选举的决定性议题。住房成本阻碍了人们搬到最需要劳动力的就业市场，降低了企业生产率。尽管人们关注亿万富翁和股价，但房价才是财富不平等的主要来源，也是婴儿潮一代与当今年轻人之间的代际裂痕根源。哈佛大学经济学教授爱德华·格莱泽表示，住房危机已成为“追求幸福和福祉的巨大障碍”。

解决办法是增加建设。这一点并无争议——住房是少数仍存两党共识的领域之一。问题一如既往，在于在哪里以及如何实现。过去十年，许多城市和州尝试通过立法促进建设，增加社区密度：取消单一家庭分区规则、缩短许可时间、免除成熟社区住房的环境法规。

这一转变至关重要，尤其是在旧金山和洛杉矶等城市，若不增加建设，降低住房成本或减少无家可归者几乎无望。但城市建设困难且昂贵，因为可用土地稀缺。在已然繁忙的地区增加密度，对于满足需求、防止住房危机恶化至关重要。然而，这无法提供美国所需的数百万套新住房。唯一的方法是向外扩展——换句话说，就是蔓延。

“蔓延”这个词，如同“特权”和“士绅化”，承载了更多情感而非具体含义。纽约通常被视为蔓延的对立面，而洛杉矶被认为是其发源地。然而，比较两个都市区的密度，洛杉矶实际上比纽约地区更拥挤。洛杉矶郊区的房屋紧挨着延伸数英里，而纽约的郊区则更为宽敞。

那么，蔓延到底是什么？建筑历史学家罗伯特-布鲁格曼在2005年的著作《蔓延：一部简史（Sprawl: A Compact History）》中，将蔓延描述为城市外围低密度的分散开发。他指出，这种描述符合历史上大部分大城市边缘的特征。古罗马的郊区被称为“suburbium”，意为城墙之外。在那里，以及伦敦、巴黎、纽约等许多大城市，增长几乎总是通过既非完全城市也非完全乡村的缓冲地带向外扩展。这不是永久状态，而是增长的第一步，随着时间推移，这些缓冲地带逐渐被填满，常被纳入城市核心：纽约的上东区和芝加哥的海德公园在早期都被视为远郊。

19世纪前，只有富人能负担马车、船只等私人交通工具，定期往返于城市核心与外围地区。铁路和汽车的出现改变了这一点，向中产阶级敞开了郊区大门。布鲁格曼追溯到1920年代的伦敦，反蔓延言论开始盛行，贵族借保护自然之名贬低新中产阶级邻居。1958年，《财富》杂志记者威廉-H-怀特发表文章《城市蔓延（Urban Sprawl）》，将“蔓延”一词推广，形容现代郊区为“充满雾霾的荒漠”。

战后，反蔓延情绪在美国成为主流，尤其在下层、中层和工人阶级明显迁出城市后。随着家庭搬到更宽敞的社区，艺术家和评论家通过书籍（如《革命之路（Revolutionary Road）》）、歌曲（如《小盒子（Little Boxes）》）和电影（如《斯特普福德妻子（The Stepford Wives）》）批评郊区的单调和美国人对增长的渴望。

城市和州通过反蔓延规则回应，设立增长边界、便于对新开发项目提起诉讼，有时甚至限制适度密度，将住房限定为大面积地块。结果可预见：建设速度放缓，住房成本激增，反开发情绪弥漫，1980年代初，“NIMBY”（不建在我家后院）一词应运而生。

1979年，麻省理工学院城市规划教授伯纳德-弗里登的《环保骗局（The Environmental Protection Hustle）》一书记录了这一转变。他描述旧金山湾区的组织者对城市高密度住房和农田低层开发的敌意。塞拉俱乐部等团体抗议远郊住房过于分散、郊区住房远离就业中心、城市住房占用开放空间。

弗里登指出战后蔓延的另一特征：由于分区和土地使用法规更普遍且严格，较近的郊区难以像老城市那样增加密度。这加大了向外扩展的压力。据经济学家伊西-罗梅姆分析，自1950年以来，美国大城市在成熟社区新增住房极少。市中心的高层公寓看似反驳了这一点，但这些项目多为工业再开发，如旧金山的使命湾或纽约的哈德逊广场，极少干扰单一家庭住宅区，而后者占许多都市区的大部分土地。

加州等地过去十年试图通过取消单一家庭分区、简化公寓和后院小屋许可来解决这一困境。这种“填充”上一代蔓延的努力，是成熟城市数百年的发展路径。但密度增加是渐进的，需数十年生效。在城市会议和立法中虽引发激烈争论，总体建设速度几乎未变。

即使明天移除所有监管限制，开发商也无法在成熟区域找到足够土地满足住房需求。因此，全国住房增长转向南方和西南部，充足的开放土地和蔓延意愿使阳光地带成为吸收高成本城市住房需求的“海绵”。据达拉斯布什研究所经济学家卡勒姆-克拉克的报告，最大都市区占全国人口的20%，但过去五年建造了42%的新单一家庭住宅。

2021年，洛拉-卡拉西克因疫情航空业停滞，从空乘转为达拉斯房地产经纪人。她的时机恰到好处：过去五年，达拉斯都市区人口和住房增长均领跑全国。据穆迪分析，去年达拉斯许可建设7.2万套新房，约为加州全州的三分之二。

我最近拜访了卡拉西克和她的伴侣扎克-斯里索伊在德州塞利纳的家，距达拉斯约40英里。他们的车道停着一辆变色特斯拉。卡拉西克在Instagram上有超10万粉丝，展示达拉斯远郊宽敞的房屋，带有步入式衣橱和会议桌大小的厨房岛台。两人既是生活伴侣也是生意伙伴：他拍摄，她带看，通过私信组织客户见面。

我问他们有多少客户是从外州搬来的。“大概75%，”卡拉西克说。“可能有80%，”斯里索伊补充。

塞利纳最近被评为全国增长最快的城市。十年前人口8000，现已达5.4万，预计2030年将达11万。附近，希尔伍德正在建设“漫步”社区，计划明年起提供4000套新房。四个月前，卡拉西克和斯里索伊从达拉斯中心搬到塞利纳，花50万美元买了一套四居室房子，靠近他们销售的房产。他们说厌倦了为看房在路上堵几小时。

“生意都在这儿，”卡拉西克说。

小尤金-埃斯科巴搬到普林斯顿时，那里只有两个红绿灯。那是十二年前，普林斯顿还是个不到1万人的小镇，位于达拉斯之外，尚未融入其中。住宅区开始出现，但许多房子仍是褪色的木板房，围着铁丝网。

33岁的埃斯科巴来自哈莱姆，花24万美元买了一栋3500平方英尺的房子，与妻子和四个孩子居住。他在台球桌旁的办公桌经营技术支持业务，最近当选普林斯顿首位黑人市长，竞选围绕快速增长的争论展开。自他到来，普林斯顿人口增至近5万，道路、排污系统和警察局不堪重负。作为全国第三快增城市，普林斯顿成为发展超规划的案例。

最近一天下午，我与埃斯科巴见面，驱车经过新平整的土地、半建的公寓和名为蒙蒂塞洛公园、西西里的住宅区。沿途四车道挤满时速15英里的车。尽管人口激增，普林斯顿的餐厅寥寥，孩子们的活动场所仅限私人后院。当地就业机会不多，大多居民通勤到外地。最大雇主是地方政府。

“我们从农镇变成4.7万人的城市，三年后将达8万，”埃斯科巴说。“市里允许许多开发商进入，盯着税收，却没意识到水务、警务都跟不上。”

去年，市议会投票暂停所有新住房项目，希望给基础设施喘息机会。由于德州法律禁止城市中止已批准的项目，暂停效果有限，但传递了信号：居民曾为光明的未来买单，现在却担忧城市走向。

埃斯科巴为改变方向而从政。他的回报是一份无薪全职工作，每隔一周一的市议会会议，他坐在议台中央，距居民发言的麦克风仅六英尺，倾听他们对增长阵痛的抱怨。“不到这个位置，你不会明白压力有多大，”他说。

普林斯顿的糟糕交通和牧场被住宅吞噬的景象，正是反蔓延者心中的画面。但城市就是这样建成的：通过混乱且不平衡的过程，住房、就业和基础设施的组合不断变化，永不平衡。与其说是无尽蔓延，不如将普林斯顿这样的新兴城镇视为更广区域的经济节点。它们与达拉斯的关系，类似纽瓦克之于纽约、奥克兰之于旧金山：起初是核心城市的卫星，但逐渐成为自身核心。

这一过程在德州如火如荼：达拉斯北部人口激增，工作岗位随之而来。普莱诺和弗里斯科这两个超20万居民的郊区，迅速增加办公楼和公寓，白天人口接近或超过夜间，已成为独立城市。车本位的现代城市或许永远无法如步行设计的城市般密集，但住房扩展、继而就业跟进的基本过程不变。未来几十年，普莱诺和弗里斯科将更像达拉斯市中心。布什研究所的克拉克说：“蔓延的思维聚焦核心城市，想象人们无论住多远都通勤到中心。这越来越脱离现实。”

多年来，保守派政策专家一直在宣扬这一点。曼哈顿研究所高级研究员贾奇-格洛克发表了《蔓延是好的（Sprawl Is Good）》《蔓延仍是未来（Sprawl Is Still the Future）》等文章。他并非盲目捍卫郊区：他赞扬取消单一家庭分区、增加小型公寓的努力。“但向外增长的重要性被严重低估，”他说。

随着住房危机规模扩大，这一观点逐渐成为共识。全国民主党官员开始推动修改城市增长边界、出售联邦土地、削减限制外扩的环保法规。自由派记者埃兹拉-克莱因和德里克-汤普森的新书《丰饶（Abundance）》主张，在民主党执政地区建房和基础设施过于困难。即便是倡导密集住房和可再生能源的智库Sightline研究所创始人艾伦-杜宁也认为，新城市可能是解决住房短缺的方案之一。这些城市正在我们眼前建成，一如既往，在现有城市的边缘。

当然，有些地方的过程更顺畅。像希尔伍德这样的开发商通常确保水源和基础设施支持长期增长，设计以较密集核心为中心的“完整社区”，包括步行街、联排别墅、杂货店、公园及适合音乐会和集市的公共空间。其他面向低收入群体的开发商只建房子，若扩张过快，可能使城镇变成零散的住宅区，考验城市维护基础设施的能力。这给埃斯科巴这样的市长带来重担，要打造更完整的城市，提供娱乐和购物场所。

采访埃斯科巴快结束时，我们来到他家，一栋两层砖房，门厅摆满滑板车和玩具。他说当初搬到普林斯顿是因为能以不到30万美元买大房子，但现在这里是家，而他不喜欢城市的发展方向。未来四年，他计划重塑市中心，吸引本地就业的办公室，建设选民通过债券资助的公园系统。“你问大家爱普林斯顿什么，他们只说便宜，”埃斯科巴说。“我们需要更多。”