自二战以来，美国的城市主要通过向周边乡村扩张，为数百万新移民提供了住房。最近，学术界、《经济学人》甚至白宫都在猛烈抨击阻碍新住房供应的土地使用政策。他们指责某些主要城市的住房短缺损害了经济，因为它迫使人们离开了最具生产力的地方，他们还将之与其他弊病联系起来，如社会流动性降低和对环境的破坏。城市的外向增长在提供住房方面的历史作用提出了一个问题：美国城市的扩张是否已经放缓？

在这种背景下，重要的城市不是我们一般所说的城市，而是大都市地区——由居民的日常活动联系在一起的更广泛的人类居住集群。虽然美国大都会区的标准定义是为了捕捉这些集群，但它们实则是按县划分的，因此包括了很多实际上是农村的土地。划出另一个边界来区分农村和发达地区是很难的，因为两者之间的过渡往往是渐进的。

在这项研究中，我使用美国社区调查（American Community Survey）中的现有住宅结构的年代（age），来推断该地区首次开发的时间。当一个地区的现有住宅密度超过每平方英里200套时，就被划为“已开发”地区，这大致标志着郊区化的最早阶段。

不管你喜不喜欢，整体上，美国城市正在像过去一样快速扩张。总结美国所有城市发达地区的面积，无论大小，可以发现，从20世纪50年代到本世纪头十年，每十年它们都扩大了大约一万平方英里，这个面积大约相当于马萨诸塞州的面积。扩张在70年代达到顶峰，但如下图所示，即使在90年代和21世纪初，美国城市也保持着同样快速的扩张。

然而，尽管美国城市作为一个整体的扩张像过去一样快速，但此调查不应那么快结束。正是美国城市之间增长模式的差异使这个故事变得有趣。

以亚特兰大和旧金山为例——我指的是大亚特兰大和旧金山湾区。自20世纪50年代以来，亚特兰大的发达城市每十年都在大幅扩张——甚至在21世纪头十年，由于房地产泡沫破裂，亚特兰大失去了几年的增长。旧金山在50年代的扩张比亚特兰大大得多，但与亚特兰大形成对比的是——尽管旧金山的经济多年来至少和亚特兰大一样强劲——旧金山的扩张早在20世纪60年代就开始放缓，到21世纪初几乎陷入停滞。最近一项将农田并入旧金山南缘郊区的提议，被分析人士形容为“让人想起过去的时代”。

美国40所城市的扩张图地图（动图）

亚特兰大和旧金山之间的对比非常鲜明，但这并不是唯一的。它说明了20世纪70年代开始广泛出现的两组城市之间日益扩大的分歧。

湾区属于这样的一种城市，那里经济强劲但是住房供应有限。经济学家将后一种情况称为住房供应弹性缺失（an inelastic supply of housing），这意味着开发商对不断上涨的房地产价值的反应是，只建造不成比例的少量新住房。房价上涨未能刺激新建筑的形成，是自然地理和土地使用政策共同作用的结果。水体和笨重的斜坡包围着城市，留下的适合开发的地块越来越少，历史上积累的土地使用政策既阻碍了城市现有足迹的密集化，也阻碍了城市向外扩张。

这些城市之所以房价昂贵，是因为它们的经济产生了对住房的强烈需求，而这种需求遇到的却是有限的供应。换句话说，他们创造了工作和机会，吸引了许多人，但当这些人在有限的住房存量上相互竞争时，出价最高的人胜出，从而提高了房屋的价值和租金。住房成本上升的一个关键含义是，它根据人们的经济能力将他们划分出离开这些城市的人口，从而城市中的人口越来越富裕。由于富裕的居民往往比其他人更容易加强土地使用监管，这一过程导致住房供应更加紧张，从而进一步推高房地产价值，形成恶性循环。

亚特兰大属于另一类经济强劲的城市，与前一类不同的是，亚特兰大主要通过向外扩张，创造了大量新住房。与旧金山湾区所在的一组高物价城市不同，我把这组城市称为“扩张型城市”（expansive cities）。扩张型城市的住房供应是有弹性的，这意味着即使房地产价格小幅上涨，开发商也会通过建造大量新住宅来应对。向外扩张的城市通常位于平原或起伏的丘陵上，不会阻碍发展，与昂贵型城市相比，它们的土地使用政策往往限制较少，给反对者提供的阻碍发展的机会也较少。

扩张型城市的经济也产生了强劲的住房需求，但其住房供应的无负担性使房价与建设成本挂钩，反而将经济实力转化为更大的人口增长。扩张型城市的新来者往往正是那些被昂贵城市的房价赶出的人。

下图绘制了1980年至2010年美国最大的40个城市的房价增长与向外扩张的关系，并帮助将它们分为昂贵型城市和扩张型城市。

如何阅读该图表？在大多数情况下，一个城市离原点越远，其住房需求增长越多。沿着右下方坐标的城市是扩张型城市的，而位于左上方的城市是昂贵型城市。那些位于左下方角落的城市属于第三类，我称之为旧版城市（legacy cities）。

旧版城市是指经济衰退的城市，因此对住房的需求也没有增长。这些城市既没有房价大幅上涨，也没有大幅扩张。

城市周边圈的大小与它的人口增长率相对应（以百分比计算），因此，相对于昂贵型城市，扩张型城市周围的圈往往更大，这并非巧合。高物价城市的人口也增加了，但它们是在住房供应受到限制的情况下这样做的，如果没有这种限制，它们的人口增长会多得多。旧版城市的人口仅略有增长，甚至有所下降，这用没有圆圈来表示。

图表显示，除旧版城市外，住房价格增长与城市的外向型扩张成反比。至少有三个方面在推动这种关系：

1. 大量住房建在扩张型城市的农村土地上，控制了那里的房价，而昂贵型城市向外扩张的限制也限制了住房供应，导致房价上涨。尽管相关性本身并不意味着因果关系，但毫无疑问，城市向外扩张的程度直接影响了房价。

2. 在那些向外增长受到抑制的城市，阻碍高密度化（而非扩张）的土地使用政策可能会更加严格，而这种对高密度化的阻碍也促进了房价的上涨。

麻省理工学院房地产中心的Albert Saiz对地理和法规对土地使用的限制做了迄今为止最全面的研究。他发现，这两个因素在限制住房供应方面都发挥了重要作用，但地理因素最终占据了更重要的地位。此外，随着城市扩大，地理的重要性也在增加，因为在这个过程中，城市首先耗尽了最好的土地。随着城市扩大，土地使用政策的重要性也在增加。尽管赛兹没有深入到这个程度，但一种可能的解释是，在较大的城市，限制住房供应的循环导致房价上涨，进而产生进一步的土地使用监管，这一循环有更多的时间和范围发挥作用。

旧金山之所以能在昂贵型城市的榜单上名列前茅，一方面是由于硅谷的经济实力和这座城市有限的自然地理条件，另一方面是由于旧金山居民对环保的热情。后者表现在地方和国家的土地使用监管中，以及居民利用监管阻碍开发的倾向。例如，加州环境质量法（CEQA）是一项善意的法律，但因其被反对开发的人士和其他人滥用而臭名昭著。另一个明显以城市扩张为目标的土地使用政策的例子是加州的威廉姆森法案，该法向同意在十年内不开发土地的农村土地所有者提供税收优惠。

像旧金山一样，洛杉矶和西雅图也被地理上的阻碍所包围——迈阿密也是如此，被困在大西洋和大沼泽地之间。虽然洛杉矶和迈阿密并不以拥有旧金山的环保意识而闻名，但西雅图却是，而且洛杉矶和旧金山拥有相似的法律。

在波士顿、纽约、费城和华盛顿等其他昂贵型城市，地理因素的作用不那么突出，除了它们靠近海洋。因此，更容易将这些城市限制住房供应的责任进一步转移到土地使用政策上。在这些城市和其他地方，这样的政策表现为无数普通的地方规定，比如独栋住宅的分区和最低停车要求。它还表现在更严格的审批新项目的资格，例如，将项目的命运置于不太适应（委婉地说）城市广泛的区域住房需求的超地方政府手中。

图表显示，在过去30年里，这些扩张型城市急剧增长，其中许多城市的“发达”面积是原来的两倍，有些甚至是原来的三倍。在此期间，扩张型城市也经历了实际的房价上涨——只是没有昂贵城市的房价上涨那么快。除了休斯顿、达拉斯和圣安东尼奥——待会再详细介绍这些城市——这些扩张型城市的实际房价涨幅从拉斯维加斯的零到丹佛和盐湖城的40%甚至50%不等。

经验法则是，当住房供应不受限制时，房价将保持在接近建筑成本的水平，但在此期间，全国实际建筑成本只增加了10%多一点。在一些扩张型城市，房价的增长超过了建筑成本的增长，可能有几个原因。一个明显的问题是，即使在扩张型城市中，住房供应也不是完全不受限制的。另一种可能性是，房价的上涨反映了住房质量的提高，而房价指数没有考虑到这一点（住房质量的许多方面在支撑房价指数的数据中是无法观察到的）。

不过，也许最有趣的解释是，昂贵和扩张之间的区别也适用于大城市内部的规模。拥有更富裕居民的社区往往会通过防止高密度化来更多地限制当地住房供应，从而提高房地产价值。如果这样的社区的出现适度地提高了整个城市的房价水平，这可能有助于解释一些扩张型城市房价为何温和增长。

最后，这张图表也受到了一些特殊事件的影响，比如20世纪70年代末和80年代初的得克萨斯州石油繁荣，导致休斯顿、达拉斯和圣安东尼奥的房价在1980年之后达到峰值。图表中这些城市的房价小幅负增长是1980年前后房价异常上涨的结果。

在排名前40的城市中，明尼阿波利斯可以以其与美国城市整体最接近的扩张和房价增长数据而自豪。芝加哥没有明尼阿波利斯那么大，位于昂贵城市和旧版城市的交汇处。这座城市在图表中的位置让人想起了这样一种说法：“人们更容易以三分之一的比例来理解它——三分之一的旧金山，三分之二的底特律。”请注意，底特律周围有一个小圈，这意味着尽管市中心发生了内爆，但该市的人口在这一时期确实略有增长。这样的增长几乎肯定反映了郊区的现状。

上表显示了美国40个最大城市逐年扩张的情况，并按其在21世纪头十年的扩张情况进行排名。

选择亚特兰大作为扩张型城市的典型代表的原因现在应该很清楚了——它是2000年代、90年代甚至80年代最大的扩张者。事实上，21世纪头十年最大的五个向外扩张的城市中，有四个是扩张型城市：亚特兰大、达拉斯、休斯顿和凤凰城。但排在第五的是纽约，事实上取决于芝加哥是否被认为是昂贵型城市，21世纪前十大扩张城市中有四到五个是昂贵型城市。显然，昂贵型城市也在扩张，而且因为它们通常都更大，所以以平方英里计算比以百分比计算增长更为显著，但这让我们回到了故事的核心。

旧金山和亚特兰大的例子在全国范围内得到了昂贵型和扩张型城市群体明显趋势的证实：70年代以来，扩张型城市的向外扩张加快了，而昂贵型城市的向外扩张放缓了。

这些扩张型城市在国家舞台上崭露头角。它们可能很久以前就已经合并，但它们的大部分物质存在是最近才出现的，而且它们的经济重要性正在上升。大量的人和公司因高昂的价格被昂贵型城市赶出，最终推动了扩张型城市的发展。

一种可能的情况是，随着扩张型城市继续扩大、变得更富裕，它们将逐渐积累自己的一套限制土地使用政策。随着这种情况的发生，如今生活在昂贵型城市的情况可能会在全国范围内变得更加普遍。

另一种可能性（尽管可能性较小）是，正如学者、《经济学人》和白宫所支持的那样，昂贵型城市将找到方法，建造足够数量的新住房，以控制房地产价值。这种增长可以通过致密化、重新向外扩张或两者的混合来实现。即使对土地使用监管进行改革，以支持高密度化，高密度化也会带来切实的挑战，使其成本高于扩张，因此在抑制房价上涨方面效果会较差。与此同时，有充分的理由抵制新一轮的扩张。

然而，另一种可能的情况是，在未来几十年里，自动驾驶汽车将极大地改变土地用途。正如我几年前所写的那样，自动驾驶汽车可能会使开发在距离市中心远得多的地方变得可行，但它们也会把建筑物和停车场分开，腾出宝贵的土地用于高密度建设。

那种情况会出现呢？我们只有拭目以待了