我的推特上经常出现这样一句话：“土地价值税可以解决这个问题。”

土地价值税能解答的一个重大问题是：政府如何才能在不扭曲选择、不让人们的生活变得更糟的情况下筹集资金？如果你对收入征税，就会抑制你工作的积极性。如果你对房地产征税，就会抑制人们在土地上建造实体建筑的积极性。有时，税收是有意为了抑制一项活动的积极性——想想为减少温室气体排放而征收的碳税，或者对烟草征收所谓的“罪恶税”。但也有一些税种是政府希望在不改变太多（或根本不改变）人们行为的情况下，为有价值的服务进行征税。

土地税提供的最直接的解决方案之一就是解决美国的住房危机。这场危机在一定程度上是由于未能将宝贵的紧缺土地用于其最佳用途而造成的。数以百万计的人想要住在纽约、洛杉矶、华盛顿或西雅图，但当地的税收制度实际上惩罚了那些投资房产的人。当人们建设他们的房产时——无论是增加一个新房间，还是建造一个像多层公寓楼这样的全新结构，他们将支付更高的房产税。

但这不仅仅是大城市的问题。在小城镇，空置的土地导致了房产数量的减少——如果一处房产没有有价值的结构，拖欠租金的房东很可能只支付象征性的房产税。这既降低了税收收入，也损害了附近其他人的社区质量。

这就是土地价值税发挥作用的地方。

对土地价值征税是指在没有任何建设（如住宅或工业厂房）的情况下，将土地的价值分离出来。大多数美国人都熟悉房产税，它将房屋和土地的价值作为一个整体征税。正如纽约大学经济学家Arpit Gupta所解释的那样，土地税如此吸引人的部分原因在于，如果你能够征收“真正的土地租金”，“就不会出现经济效率低下的情况”。

土地税不能抑制任何东西——无论任何征税方案，土地都会继续存在。

“土地不会移动，”伊利诺伊大学经济学家David Albouy解释说，“它不会消失——所以你可以降低那些确实会消失的东西的税收。”

正如Jeff sppross在2015年的《The Week》中所说：

“关于土地价值税（简称地价税），需要认识到的关键一点是，你所做的一切都无法影响它……这就是为什么经济学家喜欢它。根据定义，土地增值税只能捕获‘租金’——用经济学术语来说，就是你通过偶然或运气而不是通过实际创造新财富而获得的收入。

只有当土地本身的价值——你无法控制的东西——也上升时，你在低地价税下的税收负担才会上升。”

地价税也有一个吸引人的基本道德框架：拥有一块碰巧升值的土地的运气（比如说，你在科技热潮之前在旧金山买了一栋房子）不应该带来不提供价值而收取租金的能力。

换句话说，由于拥有土地的人实际上并不对土地的增值或贬值负责，因此，他们不用为土地做任何事就可以积累所拥有土地的全部利益，这是相当荒谬的。

我想再次将这一想法与通过建立企业、耕种土地、开采自然资源或人们使用土地的无数其他方式来增加土地的价值区分开来。这些事情显然是可行的，这正是为什么从房产税制度（对人们实际控制的东西征税）转向土地税制度可能会非常有效。

在这一点上，“土地价值税可以解决这个问题”已经成为一部分网络社区的流行语，其最坚定的信徒认为，一个简单的政策有可能解决国家的一些最大问题——包括我们的住房危机。

美国住房危机的核心是国家长期以来未能建造足够的房屋。截至去年，房地美（Freddie Mac）估计，美国需要额外的380万套住房来满足需求。

由于我们长期以来的建设失败问题，房价已经飞涨。人们搬出父母的房子，组建家庭，找新工作，并为稀缺的住房单位而竞争。在一个健康的市场中，这种上涨的价格信号会促使开发商建造更多的房子，房价便会因此下跌（或至少停止上涨）。

美国房地产市场一点也不健康。

由于各种各样的法规大多是在地方层面制定的，开发商不能简单地建造和提供更多的住房。相反，法律规定更密集地开发土地是违法的，即在一块土地上建造多套住房，比如复式公寓或公寓楼，或者建造更小的独栋住宅。这使得房价居高不下。

土地和房产所有者通常是最强烈反对放开土地使用法的人。业主年龄偏大，对稳定性的偏好更强，对租房者和公寓建筑的态度也更消极。地方政府被州政府授予了几乎不受限制的权力，也完全被房主掌控。

波士顿大学的研究人员Katherine Einstein、David M. Glick和Maxwell Palmer研究了马萨诸塞州近100个城镇的规划委员会和分区会议，发现与会者并不成比例，反而几乎都是房主。参与者始终更有可能反对在他们的社区建设新住房。

如果你为了抚养孩子而搬来和你一起住的岳父增加一间房间，或者在全球大流行期间增加一间家庭形式的办公室，你可能会收到以更高税收形式出现的罚款，因为你的房产变得更值钱了。如果有人把自己的车库改成公寓，为社区提供了一个经济适用房的选择，他们要比处境相似但没有在自己的土地上增加住房选择的邻居支付更高的房产税。

支持者表示，在土地价值税制度下，业主将会强烈要求被允许更大程度地开发他们的土地，这将导致建造更多的房屋。

理论是这样的：对土地征税减少了仅仅拥有一块土地的利润。相反，你会被激励去使用那块土地。假设我们在时代广场附近拥有一块地。那块土地非常宝贵，基本上你对它做的任何事都会带来巨大的利润，所以没有必要为了最有价值的用途而开发它。

然而，如果要征收土地税，该土地的所有者需要确保该土地上的房产实际上是有利可图的，因为政府是在对可以收取的部分或全部土地租金征税。

在2015年《Slate》杂志的一篇文章中，Henry Grabar很好地阐述了这一点，他指出，一个停车场每天向司机收取40美元的停车费，而房产税却不到1万美元。Grabar写道，这个停车场旁的一栋七层楼高的建筑每年却需要缴纳超过25万美元的税款。

“它把NIMBYs（译者注：“Not In My Backyard”的简称，代指反对在家附近开发项目以及支持严格的土地使用法规的邻避主义者）变成了YIMBYs（译者注：“Yes, In My Backyard”的简称，代指反对邻避主义的群体），”经济学家Noah Smith曾写过关于土地税的文章，他解释说，“你利用了同样有害的正在创造邻避主义的地方政治，你也利用了反邻避主义，因为现在有人想要建造房产。”

在宾夕法尼亚州的阿伦敦，这个制度发挥了作用！根据2019年的一篇文章，在该市于1996年采用低地价税（利用仍保留一些房产税的分割税率制度）后，“建筑业回到了该市：应税建筑许可证的数量激增，超过了邻近的伯利恒，市场投资回归，资本提升重新出现在城市预算中…...在这场交易中的输家是空置土地的缺席者，他们不得不承担更多的负担。”

参议员Pat Toomey（R-PA）的话被引用来夸赞该税的好处：“阿伦敦的建筑许可证数量比我们征收土地税之前增加了32%。”

那么，如果税收制度的改变如此简单，为什么没有更多的城市实施呢？这是因为房产税改革是美国政治的第三条轨道。以加州为例，Conor Dougherty向《纽约时报》解释道：“1978年，一位名叫Howard Jarvis的洛杉矶商人领导了一场造反运动，希望通过第13号提案（Proposition 13），这是一项限制加州房产税的投票措施，引发了全国范围内的税务反抗。从那时起，法律就被视为神圣不可侵犯。”

但除了政治问题，还有技术上的担忧。首先，将土地和对其进行的建设分开估值并不那么简单，尽管土地税的支持者认为可以做到。其次，现在实施土地税，虽然从中长期来看是公平的，但在短期内对那些因土地价值而支付了溢价的业主来说，他们可能会感到非常不公平，因为随着新税种的实施，他们会经历土地的贬值。

那么，为什么那句话会变得如此流行（至少在一部分网络社区）？著名的土地增值税支持者Lars Doucet解释说，很大一部分原因是，在很长一段时间里，汽车使郊区的大规模开发成为可能。这意味着，即使人们负担不起住在工作地点附近的租金，他们仍然可以进入宝贵的劳动力市场（也就是说，只要他们愿意忍受长时间的通勤）。

“现在我们已经没有郊区了，”杜塞说，“我们不能再继续扩张了。”

远程工作是一个新的发展趋势，它可以为我们争取更多的时间，因为它可以让许多人住在离市中心更远的地方，但随着房租飞涨，人们正在拼命寻找美国住房危机的根本解决方案。