文 《中国金融·复旦之声》 学生记者 邢妍菁

我国2010年第六次人口普查显示，60岁及以上老年人口的数量为1.78亿，联合国预计，到2050年，这一年龄段的人数将增长到4.37亿。国际上通常看法是，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。可见，我国在2010年早已达到世界公认的“老龄化社会”标准。我国养老设施需求规模巨大、增长迅速，而供应却严重不足。面对这一巨大的“银发”蛋糕，房企、险资积极投身养老地产。

2013年7月，民政部关于贯彻落实《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》的通知要求，既要保护房地产业参与社会养老的积极性，又要防止简单地把养老地产当成养老机构的现象发生。2013年9月，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》要求大力发展养老服务业，提供方便可及、价格合理的各类养老服务和产品，满足养老服务多样化、多层次需求。可见，政府在鼓励各类机构积极参与养老产业的同时也提出了严格的监管措施。

在近几年的实践中，养老地产的运营模式和盈利模式都处于不断探索的阶段。对于房地产企业来说，养老地产经营周期长，回报率不高，不能用传统的盈利指标评价，如何寻找切实可行的盈利模式成为头等大事。下面，我们通过分析美国养老地产开发模式，以期为我国养老地产开发提供借鉴。

美国养老地产模式简析

以美国为例，美国养老地产开发有三种主流模式：太阳城模式、持续护理退休社区模式（Continue Care of Retirement Community , CCRC）和以REITs为主导投资的模式。太阳城在全美有十多个项目，分布于亚利桑那州、加利福尼亚州等。以出售为主，部分出租。不强调专门医疗、护理等配套服务，主要依赖社区中综合性医院、医疗诊所。CCRC主要采取出租方式，提供专门护理人员，满足老人对健康管理、护理和医疗等不同生理年龄阶段的基本养老需求。第三种模式——由金融机构（REITs）参与投资，通过出租或委托经营回收成本。金融机构参与养老地产的优势在于，可有效解决养老地产资金占用较长的问题，并为开发商提供了更好地退出机制。

太阳城模式以Del Webb公司为代表，重资产经营，由地产开发商主导，通过销售养老概念住宅收回投资并产生盈利。CCRC模式由运营商主导，只提供地产租赁权和服务享受权，通过收取房屋租赁费和服务费赚钱。代表是BROOKDALE，全美最大的养老地产运营商，成本中三分之二为人工费用。虽然BROOKDALE一直没有盈利，但是市场对它的模式比较认可，作为CCRC模式的龙头企业，愿意给他一个高估值。REITs模式下运作成功的案例有HCP，截止2013年期末，旗下共有444个养老地产项目。

下表是三种模式代表公司的收益情况。可见，即使在养老地产发展成熟的美国，除了提供成本资金的金融企业，对地产商和运营商来说，这仍然不是一个赚钱的行业。

我国养老地产发展情况

在我国，万科、保利、北京太阳城、花样年、绿地、绿城等著名房企均已进入养老地产领域，取得的效果却不尽相同。比如，万科幸福汇秉持住宅开发思路、实行销售为主的策略获得了良好的效果，而保利嘉兴西塘越因为定位过高、区位不佳等原因并未取得预期效果。

我国地产开发商以住宅开发的思路介入养老地产，以养老的概念差异化打造产品，最终以产品销售实现投资回报，本质上类似于Del Webb的模式。总结Del Webb成功的经验，一个好的项目应该包含以下几个要素：医疗、经济、人性化。20世纪60年代，Del Webb的第一个项目在亚利桑那州，此地的气候非常适宜老年人疗养各种慢性疾病，而且该州房价也相对低，因此开盘后供不应求。此后面积得以成倍扩大，房屋和设施也越来越高档。Del Webb的太阳城除住宅外，还提供康乐会所和户外运动设施，颇受活跃健康老人的欢迎。在我国，相对于舒适的生活，老年人更看重医疗服务水平。因此，在国家投资优惠还不完善的情况下，开发商必须精确定位，才能平衡自身盈利和目标群体实际支付能力。

传统以开发商为主导的重资产运作模式，利润微薄，且受制于养老设施等配套的建造，资金回笼速度比一般产业更慢。目前，一种较新的开发模式是房企与运营商、投资商分工合作，构建一个角色明晰、风险收益平衡、利润划分得当的金融生态，以专业服务获得增值。

2013年4月19日，远洋地产与美国最大的养老运营商Emeritus、投资商哥伦比亚太平洋（Columbia Pacific Management）签署战略合作框架协议。该协议约定，三方在北京共同开发及运营养老设施。远洋地产第一个中美合资养老服务项目椿萱茂，远洋地产和哥伦比亚太平洋将各投资注册资本的50%，并共同监督项目的运作。目前来看，在这一金融生态中，最薄弱的是投资商这一环，未来仍然需要找到能够接受资金回笼期长，风险低，并且投资回报率也略低的机构投资者。

我国养老地产在盈利模式上探索了多年，始终没有公认的成功案例。养老地产的健康发展是关系到国计民生的大事。综观国内外养老地产的发展情况，一方面是需要开发商、运营商、投资商消除原先的预期误差，认识到养老地产是运营周期长、回报率低的项目。另一方面，养老地产需要长期稳定的成本资金支持，也十分需要国家在养老地产方面给予明确的政策优惠和税收优惠，以及建立一个监管框架，确保质量控制与行业标准，迎接我国已经到来的老龄人口大潮。