大城市经济如何从疫情中更快恢复?纽约 vs. 旧金山

作者:沪港所 发布时间:2022-09-27 来源:沪港发展联合研究所+收藏本文

「选题人」

城市如何从Covid 19中恢复是学界和政策界都关心的议题。San Francisco Chronicle 专栏文章比较了New York 和 San Francisco 在疫情后期的表现,解释New York能够快速恢复的原因。作者Roland Li。


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纽约市——一个炙热的夏日夜晚,潮湿的空气呛得人喘不过气来,数千名汗流浃背的游客排队登上了近1400英尺的高空。




当孩子们到达范德比尔特一号的57层顶层观景台上时,他们高兴地尖叫起来,整个曼哈顿通过玻璃窗展现在他们面前,从克莱斯勒大厦精致的银色尖端到世贸中心一号大楼捕捉到夕阳,这是这个城市从2001年9月11日的恐怖袭击中重生的象征。


旧金山也知道如何在这些奇异的时刻吸引人们——以Outside Lands音乐节为例——但年度盛会与一个典型的周一(范德比尔特一号塔顶层)之间是有区别的。昏昏欲睡的旧金山市中心缺乏活力,每天都有大量的当地人和游客,他们重振了曼哈顿中城和其他地方,让人感受到这个大都市曾经的生活是什么样的。


差异一直存在——纽约的人口是旧金山的10倍,而旧金山今年夏天的温度令人欣喜地比纽约低30度——但沿海的旅游和经济中心在从大流行病中恢复的过程中出现了惊人的差异。尽管两座城市都在努力应对类似的高成本、不断上升的犯罪率和迟迟回不到办公室——在这些方面,两座城市都是全美最差。


范德比尔特一号是不同恢复轨迹的缩影。现在的纽约市第四高楼是在疫情的高峰期建成的,耗资30亿美元,于2020年9月11日获得临时使用证,这正好是另一场危机发生的19年后。其巨大的170万平方英尺的办公空间已租出约98%,是纽约租金最高的地方,只有两层楼可供选择。与此同时,旧金山一连串计划中的办公项目停滞不前,现有建筑也在努力寻找租户。


从2021年10月开业到2022年7月,57层顶层观景台迎来了100万游客。纽约官员预计,今年总体游客量将达到疫情前水平的85%,超过旧金山83.5%的预测。


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左图:倒影显示游客在纽约市范德比尔特一号顶层;右图:一处纽约市的摩天大景观。尽管纽约市是美国新冠死亡的中心,并且由于外迁而损失了大量的人口,但旅游业正在恢复。


游客的人群规模令人震惊——考虑到纽约曾相当于美国的新冠疫情震中,有超过41,000人死亡,占人口的0.5%。纽约新冠的死亡率是旧金山的五倍,后者的死亡人数不到1,000人。

  

而居民们都逃离了这两个城市。在疫情的头15个月里,纽约失去了30万人口,大部分是向外移民。从2020年4月到2021年6月,曼哈顿损失了6.9%的人口,即117,375人,比旧金山损失的6.7%,即58,764人,更严重。

  

尽管旧金山在公共卫生方面取得了相对的成功,而纽约则相反,但这座东海岸大都市的恢复能力更强。

  

根据The Chronicle查阅的美国邮政局地址变更数据,2022年,迁入曼哈顿的人比疫情前更多,这与纽约其他四个区和旧金山形成了巨大反差,后者仍在出现净损失。


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根据房地产经纪公司道格拉斯地产(Douglas Elliman)的数据,曼哈顿的公寓租金中位数在6月份创下了每月4150美元的惊人纪录,比2020年秋季增长了约40%,这是需求激增的一个标志。公寓空置率在2020年10月达到6.1%的峰值,今年2月这个数字下降到1.3%。


市场就像一个“不停滴水的水龙头。一旦有人拿大锤敲打它,它就像消防栓一样爆炸了,”纽约道格拉斯地产的顶级经纪人扬娜·拉斯科夫(Janna Raskopf)说。


相比之下,旧金山是美国唯一一个租金中位数仍低于疫情前水平的主要城市,而且是在去年夏天被纽约夺走全国最昂贵租房市场的称号之后。


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游客在范德比尔特一号上,体现了该市如何从疫情中恢复了过来




那么,为什么纽约会有如此有力的恢复?


该市的资深人士认为,大量的重返办公室的规定推动、甚至在某些情况下是迫使前居民返回纽约。旧金山更宽松的在家工作许可并没有导致类似的反弹。


纽约的经济引擎——华尔街的表现远远比早期的经济衰退中的要好,而且相比科技产业,在华尔街工作的人们更加渴望回到办公室工作。而曼哈顿的科技行业也不甘示弱,在疫情期间的办公室增长比旧金山还多。脸书、谷歌和苹果公司的巨大扩张计划集中在曼哈顿繁荣的西区。


尽管取消了在皇后区的第二个总部,但亚马逊已经发展成为纽约第二大私人雇主,拥有约2万名工人,工人们主要在仓库工作,纽约市顶级商业倡导团体纽约合作组织(Partnership for New York City)的首席执行官凯瑟琳·怀尔德(Kathryn Wylde)说。


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“这个城市正在不断地重塑自己,”怀尔德说。“它将蓬勃发展。”


还有很长的路要走。曼哈顿的许多店面仍然空着。根据建筑安全公司Kastle的数据,截至上周,纽约办公室的出租率只有40%,属于全国最差的之一,勉强好于旧金山都市区的37.5%。根据国家交通数据库的数据,纽约地区的地铁、公共汽车和铁路乘客人数在6月上升到疫情前水平的69%,相比较,旧金山交通局(San Francisco Muni)是64%、旧金山及其周边的湾区快速交通(BART)是42%。


但是,纽约经受了以往的危机,如911事件、2007-08年的经济衰退和超级风暴桑迪,并且似乎已经度过了新冠疫情的的最糟糕时期。


“几百年来,我们经历了许多不断的挣扎和挫折,”为曼哈顿下城辩护的下城联盟主席杰西卡·拉宾说,“我们从中学到的是,有时需要很长的时间来恢复。”


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范德比尔特一号是纽约的一座新建筑,尽管该市的很多人仍在远程工作,但却能确保商业租赁的办公空间。




向质量的飞跃



纽约最大的写字楼业主SL Green公司从旅游业和写字楼市场的双重复兴中受益。上个月,一天内有6400人参观了范德比尔特一号,而且今年它的净营业收入有望达到2500万美元。


而这还不是该建筑最有利可图的部分。


该大厦的办公空间空置率为2%,远远好于曼哈顿21.5%的空置率,后者在疫情期间翻了一番,是有纪录以来最糟糕的。根据房地产经纪公司Cushman & Wakefield的数据,曼哈顿的空置率几乎与旧金山21.7%的空置率相同。


办公室专家称这是一种“向质量飞跃”。在混合工作的时代,租户希望有最豪华的内部装修、最酷的会议室和令人印象深刻的户外平台。由于许多科技和金融公司在大流行期间获得了创纪录的利润,他们愿意支付高价。


“最大的变化是租户迁移到质量更好的建筑,在市场的各个层面都是如此,并不排斥新建筑。”格林不动产(SL Green)公司的租赁和房地产总监史蒂夫·杜勒斯(Steve Durels)说。


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据报道,范德比尔特一号的顶层办公室已经租出,每平方英尺的年租金为322美元,这可能是纽约的最高,是市场平均水平的四倍多。在其整个办公空间中,这座大厦每年将收取数亿美元的租金收入。


Cushman & Wakefield纽约研究总监洛里·艾伯特(Lori Albert)说,与湾区不同,纽约没有出现大公司缩减规模或将总部迁往其他城市的情况。“吸引人才是他们需要做的事情。这就是为什么他们要搬到像范德比尔特这样的黄金地段”,她说。


今年曼哈顿预计将有1000万平方英尺的新办公楼竣工,这表明开发商仍然看好,但也是一个将增加空置率的趋势。


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相比之下,旧金山在疫情期间几乎没有新的写字楼开发项目,像Pinterest在88 Bluxome(译者注:旧金山一处高层建筑)的交易等主要项目的租约都取消了,该项目从未开始施工。包括Square(美国移动支付公司)和推特在内的科技公司都缩小了办公室规模。


旧金山的写字楼市场的表现已经超过了硅谷,最大的一些科技公司在加州以外的地方发展得更快。


房地产经纪公司世邦魏理仕(CBRE)、)在该地区的研究和分析高级主管妮可·拉鲁索(Nicole La Russo)说:“真正的挑战是,我们该如何处理这些对市场不再有吸引力的办公空间呢?”这对纽约和旧金山来说都是一个问题。一种可能性是将它们转化为住房,这在华尔街周围有几十年的先例,但在旧金山却更具挑战性。


至少在曼哈顿,需求很明显是存在的。


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尽管纽约市是美国新冠死亡的中心,并且由于外迁而损失了大量的人口,但布莱恩特公园和纽约市其他景点的旅游业正在恢复。




“它反弹得如此之快”


道格拉斯·艾丽曼公司的经纪人拉斯科夫(Raskopf)回忆起纽约公寓市场何时转好的时候说道。


那是2021年4月,当时的市长比尔·德·布拉西奥(Bill de Blasio)宣布市民将在6月返回办公室工作,众多私营公司纷纷效仿。


她接到一个已搬到迈阿密的前纽约人的电话。他被叫回来工作,愿意不看房子就租下一套公寓。在接下来的48小时内,她又租了9套公寓。在许多情况下,租户并不在现场,他们会派一个朋友去探路,或者用视频聊天来进行参观。


Raskopf说:“我有一种多年未见的紧迫感:‘我需要马上到这里来’。这是一种如此不同的心态。”


这种节奏并没有放松。


房地产评估公司米勒萨姆尔的首席执行官乔纳森·米勒(Jonathan Miller)说,曼哈顿的租金在2020年下跌了30%,但自那次下跌以来,已经从底部攀升了约40%。


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“这说明的是,有的人住在纽约,却不在纽约工作,”米勒说。“远程工作的副产品之一是人们住在他们想住的地方,这可能涉及支付更多的租金。”


拉斯科夫是曼哈顿500套公寓的租赁经纪人。在疫情严重时,她有大约65个开放的房源,人们不停在取消公寓的租约。而如今只有4个空房,不到疫情前水平的一半。


她在不到一天的时间里为一个房源找到了150个潜在的租户,大约是疫情前水平的10倍。2020年的时候,她能在一天内收到两个咨询就很幸运了。


她会与那些倒霉的租户交谈,他们住在旅馆里,物品放在仓库里,因为他们没能在租约到期前找到新的公寓。


有一种紧迫感助长了这种狂热,这听起来对任何在科技大潮前试图租到旧金山公寓的人来说都很熟悉:竞价大战,排队的人蔓延到街上,未来的租户给房东写“情书”,向房东诉求他们为什么应该被选中——而这恰好违反了联邦公平住房法。


拉斯科夫的许多客户都是前纽约人,他们去了迈阿密、凤凰城或查尔斯顿等气候更温暖的地方。


“我被淹没了。”她说。


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左图:范德比尔特顶层已经成为纽约市的一个旅游热点;右图:孩子们在纽约市布莱恩特公园的旋转木马上玩耍。




15分钟的城市



在旧金山市中心努力复兴并考虑新的城市设计工作时,纽约历史悠久的曼哈顿下城也有教训。

  

自20世纪90年代以来,随着曼哈顿下城的公司流失到中城和郊区,人们一直在努力把它变成一个混合用途的社区,并把办公室变成住房。一些人对这个想法嗤之以鼻,但现在“15分钟的城市”中,工作、住房和休闲都在很短的步行距离内,这已经成为一种全球趋势。

  

世邦魏理仕的拉鲁索帮助降低了办公室的空置率,她说:“911事件之后,纽约创造了成千上万的住房单位。这也帮助了办公室市场,因为它真的振兴了社区。”

  

在疫情期间,这也有助于保持该地区的活力。今天,约有64,000人居住在曼哈顿下城,比1995年的14,000人有所增加。

  

住房改造又开始了。位于布罗德街55号的办公大楼曾经是高盛公司的所在地,它被计划改造成571个住房单元。一个世纪前世界上最高的建筑——地标性的伍尔沃斯大厦,其顶部的办公楼层已被改建为公寓。

  

曼哈顿下城的海滨景色、方便的交通和有许多劳动者居住的布鲁克林、以及较便宜的租金,都是对一代居民和劳动者的诱惑。市区联盟的拉宾(Lappin)希望这些优势能帮助该地区从疫情中恢复。是有一些积极的迹象存在的。

  

在接近一周的时间里,世界贸易中心的办公室占用率达到70%。市区酒店7月份的入住率高达90%,这个数字好于预期。

  

纽约市长埃里克·亚当斯(Eric Adams)的办公室没有回应关于城市复苏的评论请求,但他已经劝告居民回到办公室,到外面去。

  

纽约人只听了一半。4月对160名主要雇主的调查发现,他们在曼哈顿的员工中,平均有38%的人在办公室,28%的人完全是远程办公。根据纽约市合作伙伴关系主办的民意调查,9月份的平均出勤率预计将上升到49%,14%的人保持完全远程。


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人们聚集在纽约的大中央火车站。自疫情开始以来,该市交通系统的乘客人数有所上升。




“大规模、大范围的回归”


即使在华尔街和科技业飞速发展的时候,疫情也抹杀了纽约的旅游业,根据州审计长的说法,2020年游客水平骤降67%,8.9万个工作岗位流失,几乎是2019年28.32万人劳动力的三分之一。


如今,百老汇又回来了,时代广场挤满了人,预计到明年,纽约的国内游客将完全恢复,国际游客将在未来几年内跟进。


纽约市旅游局的首席执行官弗雷德·迪克森(Fred Dixon)说:“这个城市正在以一种强大的方式回归。”


他说,Visa信用卡数据显示,纽约第二季度的国内旅游消费是疫情前水平的99%,国际消费方面的这个数字是96%。


从许多方面来看,旧金山的旅游业崩溃比纽约更严重。根据旧金山旅游网的数据,作为该市最大的产业,旅游业在2019年提供了86,111个工作,在2020年失去了65,000个工作,超过总提供工作的75%。在疫情的头几年,旧金山国际机场失去的乘客比任何其他机场都多。


根据旧金山的预测,今年将有2190万游客,是疫情前水平的83.5%,但预计到2024年,游客量才会完全恢复。


同时,纽约的酒店入住率,今年到目前为止是64.3%。迪克森说,在过去八周中的六周,纽约一直是全国最大的酒店市场。


同时,在范德比尔特,人群不断涌入。格林不动产公司已将其开发重点向南转移到麦迪逊大道一号,这是另一个巨大的新办公项目,与国际商用机器公司(IBM)签订了一份巨大的租约。


“纽约市将100%恢复,”格林不动产的的杜勒斯说。“疫情不再是企业避开办公室的理由。”