自2021年5月以来，迈阿密的租金上涨了40%。

摄影师：Joe Raedle/Getty Images

这些天，我们听到了很多关于Covid-19疫情的影响和向远程工作模式的加速转变，比如迈阿密和奥斯汀等阳光地带科技中心的崛起，以及蒙大拿州博兹曼和加利福尼亚州特拉基等农村“Zoom镇”的崛起。人们没有广泛认识到的是，疫情在美国日益加深的住房负担能力危机中所扮演的角色，从超级明星城市和科技中心，如纽约、洛杉矶和旧金山湾区，蔓延到美国各地的城市、郊区和农村地区。

美国在线（AOL）创始人、企业家兼风险投资家史蒂夫·凯斯（Steve Case）曾给这一现象起过一个著名的名字：“其他人的崛起”——即科技工作和公司从沿海中心转移到成本较低的地方——现在已经变成了“租金的上涨”。随着知识和技术工作者四处寻找更大的空间，全国各地一度负担得起的社区的房价和租金飙升。你甚至可以称之为一种新型的流行中产阶级化。

资料来源：美国人口普查局和美国住房和城市发展部，“美国住房销售中位数价格”，通过FRED，圣路易斯联邦储备银行，2022年。

注：价格反映季度销售价格中位数。

如上图所示，从1992年到2021年，美国房屋的销售中值价格增长了两倍多，从略低于15万美元上升到50多万美元。房价出现了两次非常明显的飙升：一次是在2008年经济和金融危机爆发前，另一次是在疫情爆发后更大幅度的攀升。

阳光地带（Sun Belt）的大城市房价的暴涨幅度更大。如下表所示，2020年5月至2022年5月期间，佛罗里达州开普科勒尔的房价涨幅最大，奥斯汀、达拉斯、博伊西、凤凰城和犹他州的几个城市都是房价涨幅最大的市场。

在阳光地带的一些热门地区，房价已经涨得如此之高，甚至比领先的超级明星城市还难以承受。例如，迈阿密已经超过纽约和洛杉矶，成为全美房价最低的住房市场。截至2002年2月，迈阿密的房价中值为589,000美元，而典型的收入中值仅为43,401美元，一个普通的迈阿密家庭将不得不拿出近80%的收入来支付住房成本。

来源：Redfin, 2022年5月。

有一项惊人的统计数据有助于人们正确看待住房负担能力危机的严重程度。从2020年12月到2021年12月，美国房屋的中位数价值增长了52667美元，超过了收入中位数工人的5万美元。在美国38个主要城市中，有25个为低收入人群提供住房。在11个市场中，房屋价值增长超过10万美元，相当于美国工薪阶层平均收入的两倍。

顾名思义，住房所有权主要集中在较富裕和得天独厚的美国人身上。弱势群体和年轻的美国人更有可能租房。租金的涨幅与拥有住房的成本持平甚至更高，自20世纪80年代初以来上涨了350%。从2021年5月到2022年5月，全美租金上涨了15%以上，平均超过2000美元。

从2021年5月到2022年5月，租金涨幅最大的美国大城市。

来源：Realtor.com, 2022年5月。

房价飙升有几个原因。疫情带来了对更多空间的需求，特别是来自城市年轻家庭的需求，他们在疫情后大大加快了组建家庭的步伐。但是，还有一个更普遍的住房短缺——根据最近的研究，高达380万套住房的缺口。虽然大多数城市学家关注的是所谓的邻避运动（nimby）带来的城市中心住房短缺问题，但在较近的郊区建造的住房甚至更少。

此外，来自大型机构投资者的竞争也日益激烈，这些投资者将独户住宅和多户公寓视为有利可图的新资产类别。2021年，投资者购买了美国近四分之一（24%）的独栋住宅。在阳光地带的几个州，这一比例甚至更高，包括亚利桑那州（31%）、内华达州（30%）、加利福尼亚州（29%）和德克萨斯州（29%）。在佐治亚，2021年三分之一的购房是由投资者完成的。

有证据表明，随着美联储试图抑制通胀和加息，疫情时期白热化的房地产市场可能正在降温。越来越多的市场住房在夏季降价，尤其是在博伊西、丹佛、盐湖城和坦帕等疫情时期的新兴城镇。盛衰周期在迈阿密、拉斯维加斯和菲尼克斯等阳光地带市场并不陌生。尽管如此，大多数住房专家认为，即使在整个住房市场降温的情况下，房价将出现比2008年更温和的调整——最近的价格上涨代表着更长期的长期调整。

在日益由数字化知识工作推动的经济体中，最近房价的暴涨反映了一个基本矛盾：就在技术有望将我们从地理限制中解放出来、为人们提供更多居住地点选择的时候，房地产已经成为一个更大的限制，房价和租金全面上涨，尤其是在曾经负担得起的地区。

土地是三大经典生产要素之一，另外两个是劳动力和资本，这在很久以前就被亚当·斯密（Adam Smith）证实了。尽管如此，大多数当代经济理论都将其在当今知识型资本主义中的作用最小化。但现实是，房地产继续吞噬着我们宝贵的经济资源。根据经济学家大卫·阿尔布伊（David Albouy）和他的合作者的计算，仅美国土地的价值（不包括建筑、房屋或任何建筑）在2006年估计约为30万亿美元，到2020年可能高达44万亿美元——远远超过美国全年的经济产出。麦肯锡的一项详细分析得出结论，房地产占10个发达国家全部资产的三分之二之多。根据经济学家马修·罗利（Matthew Rognlie）的说法，房地产资产价值的飙升是资本资产增长的核心驱动因素。托马斯·皮凯蒂（Thomas Piketty）指出，资本资产处于不断加剧的经济不平等的核心。

19世纪的美国政治经济学家亨利·乔治（Henry George）对这一切进行了最好的解释。与卡尔·马克思同时代的乔治是一名作家和活动家，曾于1886年竞选纽约市市长；他最具影响力的著作《进步与贫穷》写于1879年，销量达数百万册。马克思把现代世界分为资本家和工人，而乔治则确定了第三个经济阶层——财产所有者或地主。

在马克思看来，是资本家攫取了劳动产生的剩余价值。但对乔治来说，是地主攫取了资本和劳动力产生的剩余。正如他在1879年所言，“发明的进步不断地倾向于把更大比例的产品交给土地所有者，而把越来越小的比例交给劳动力和资本。”

今天知识经济带来的财富非但没有推动更多的创新和增长，反而被转移到了不断上涨的土地成本、房地产价格和住房价值上。其结果是，美国工薪阶层和中产阶级被迫将越来越多的血汗钱用于住房。当今资本主义的核心矛盾在于，其生产盈余的很大一部分最终被犁回泥土。