当人们思考不同国家的城市形态差异时，他们倾向于认为这是“文化”问题，无论是买家、建筑师还是开发商。有时，这是真的。例如，19 世纪大多数英国城市开发项目都是联排别墅，而大多数苏格兰城市开发项目都是公寓，尽管没有法律要求这样做，尽管这两个国家同样富裕。

但很多时候，城市形态的差异是法规的结果。随着时间的推移，这种情况越来越明显，因为规则越来越普遍地成为建筑体积的约束。如今，一个社区的建筑形态通常可以通过其所受的法规以几乎算法般的精确度来预测。

如果文化真的发挥作用，那也是通过塑造法规，而不是通过塑造消费者偏好。但即便如此，文化的作用也可能被高估：建筑法规是由一小群专业人士编写的技术文件，而相同的背景文化通常可以与各种不同的监管体系共存。

我们可以通过观察世界两大经济体中国和美国的城市来理解这一点。中国和美国的城市看起来非常不同。北京或重庆典型的高层住宅楼与美国各地偏爱的矮矮的中层公寓几乎没有共同之处，在美国，人们喜欢建造公寓而不是独栋住宅。

很自然地，人们会认为这其中存在着某种“深层”文化原因。但事实并非如此。事实上，美国的公寓城市化比中国的公寓更接近香港、台湾和澳门。答案似乎主要归结于分区规则和建筑规范，而不是反映消费者的偏好或独特的审美传统。 

高层建筑对中国来说还是新鲜事物。在 20 世纪 90 年代经济和城市化繁荣之前，高层建筑很少建成，但自那时起，高层建筑已成为中国住宅的标准配置。2015 年，一半人口（包括大多数城市居民）住在高层建筑中。如今，随着越来越多的人从农村迁往城市，这一比例还在继续增长。

相比之下，公寓仅占美国住房市场的一小部分。美国所有房屋的三分之二都是独立住宅，而且大多数都已经存在了一段时间；美国房屋的平均使用年限超过 40 年。然而，在土地稀缺的大城市，大多数新建住宅都是公寓——例如，旧金山湾区所有新建住宅的 75% 都是公寓。在这些新建公寓中，大多数都是大型中层建筑。

尽管中国和美国的新建筑在视觉上存在很大的差异，但它们有一个基本特征：由于建筑面积比相似，因此它们的人口密度大致相同。 

容积率（FAR）是通过将建筑物所有楼层的面积除以建筑物所在地块的面积（包括内部道路）得出的。容积率是衡量给定空间内建筑物数量的方法，也是衡量建筑密度的方法。

人口密度和每英亩或公顷的住宅密度都是有用的指标。但支持住房的倡导者不应将它们视为目标，因为两者都可以通过将更多人塞入相同面积或将相同面积的住宅细分为更小的住宅来实现。FAR 只是衡量给定地块或开发项目上有多少可用面积。它可以根据人口需求和收入分为住宅。 

分区规定通常依据总容积率，其中包括所有室内地上空间，而净容积率仅包括公寓本身，不包括走廊、大堂或其他服务空间。  

在城市规划中，建筑物的高度并不总是衡量其密度的良好指标：一栋占地整个地块的矮小建筑物可以拥有与一栋仅占地块一部分的高层建筑物相同的室内空间。例如，一栋占地整个地块的单层建筑的容积率为 1.0，但一栋占地块一半的两层建筑的容积率为 1.0。

典型的容积率范围从 0.1（占地半英亩的独栋住宅）到 12（表示 30 层或以上的高层建筑，这种类型只出现在人口稠密的市中心）。（帝国大厦的容积率为 31，但这种密度很少经济或允许。）这对社区的特色和便利设施有着深远的影响。例如，郊区密度为 0.1，意味着居民几乎总是依靠汽车出行，因为没有足够的人来支持公共交通或步行距离内的任何商业活动。 

在这两个极端之间还有一系列其他的住房类型。 

  · 容积率 0.4 的密度构成了典型美国郊区的支柱：房屋有前院、后院和小侧院，可能通过一条公交线路之类的基本交通与市中心相连。 

  · FAR 1.5 表示排屋和花园公寓——想想布鲁克林、伦敦里士满或海牙和哥本哈根的低密度社区。通常公共交通更发达，由于交通拥堵是必然的，通常在步行距离内或乘坐公共交通很短的车程内就会有各种零售店。 

  · FAR 4.0 是中层公寓楼或高层塔楼出现的密度。很难让每个人都生活在这种密度下，却又依赖汽车出行，因为这需要铺设数英亩的柏油路面来停车并容纳所有交通，而这笔钱是无法承受的。良好的公共交通必不可少，满足居民日常需求的零售店都在步行距离内。

世界上还没有统一的公寓建设方式。例如，西班牙广泛采用中层集中式绿地开发：新社区建在城市边缘，通常以五到十层高的建筑为特色，环绕着中央庭院。这些建筑的容积率在 2.0 到 4.0 之间。 

与此同时，南亚通常采用中层分散式绿地开发，即由网格状街道和小块地块组成，这些小块地块出售给个人买家，个人买家一次建造一栋房产。纽约部分外城区也是这样建造的：地铁首先延伸到农田，然后开发成中层建筑。这种开发类型的最终容积率可能很高——大约 3.0 到 6.0——因为建筑物覆盖了整个地块，而且没有中央庭院。 

1917 年拍摄的皇后区高架地铁线路照片，该线路建于周围建筑物之前。

资料来源：皇后区商会，通过 Wikimedia Commons 提供。

这是南亚常见的中层分散式绿地开发项目。本例中，左上角已完全建成，右下角部分地块已开发，其他地块尚待建设。

在拉丁美洲、日本和现在的纽约市，住宅区内填充式高层建筑开发更为常见。这种模式在监管或地理障碍（如水和山脉）使新绿地开发变得困难的地方占主导地位。高层建筑在现有社区内一次建造一栋；开发商通常会购买相邻的建筑以获得足够大的地块，通常至少 100 x 100 英尺。单个建筑的容积率通常为 10.0 或更高，尽管开发是渐进式的，并且只有一些地块的开发密度达到这个水平。 

与此同时，加拿大经常采用商业地产的填充式高层开发，将大型商业地块（如购物中心）重新开发成一两座巨型高层建筑。这些重新开发的建筑通常具有极高的容积率，但城市的平均密度仍然很低，因为除了与主要街道相邻的地块外，其余土地都是低密度郊区。

直到 20 世纪 50 年代，美国城市规划者倾向于遵循南亚模式，将土地划分为网格状地块，然后再细分为狭窄的矩形地块，出售给个人买家。例如，纽约市最常见的地块之一是25 英尺宽和 100 英尺深。在这些地块上建造的经典公寓楼都遵循相同的基本设计：用砖块建造——这是消防安全法规要求的，以防止火势蔓延到相邻的建筑——公寓楼高五到六层，以满足高度规定并解决没有电梯的问题，这在 19 世纪后期之前并不常见。建筑占据了大部分地块，以最大限度地增加室内空间，并有一个小型的、分区规定的后院和狭窄的、强制性的采光井，可通过采光井看到室内房间。

纽约市的廉租公寓。请注意，每栋建筑的宽度仅为 25 英尺的一块地。

图像来源：美国历史建筑调查 (HABS) ，Wikimedia Commons。

廉价公寓和类似建筑受到一系列问题的困扰，包括过度拥挤、火灾隐患和卫生条件差。虽然这些问题不一定是由建筑设计引起的——低收入意味着整个家庭会住在一个房间里——但它们往往与建筑设计有关。

因此，十九世纪末和二十世纪初的廉租房改革者主张建造窗户更多、庭院更大的建筑——这些运动往往源于维多利亚时代人们对“污浊空气”的担忧，人们认为这种空气会导致传染病。一种特殊的疾病——结核病，在重塑城市建筑方面发挥了重要作用。在没有现代抗生素治疗和疫苗的情况下，处方治疗是阳光、新鲜空气和休息。病人在专门建造的疗养院里休养，疗养院配有朝南的大窗户和门廊。

疗养院 J. Lemaire，建于20世纪30年代的比利时。

图像资料来源：Wikimedia Commons 上的 Stemgée Penalty。

这种疗养院建筑注重自然光和通风空间，后来影响了 20 世纪中期的住宅设计。作为现代主义运动的一部分而建造的公寓是独立式建筑，配有大窗户、阳台和宽敞的院子。为了在不牺牲密度的情况下留出院子空间，建筑物变得更高，创造了“公园塔”设计，成为 20 世纪 50 年代至 70 年代政府资助的公共住房项目的标志。

但更高的建筑也带来了新的成本。与占据整个场地的低层建筑相比，拥有大院子的高层建筑需要更多的维护：夏天需要修剪草坪，冬天需要铲除小路。公寓和联排别墅依靠楼梯，而塔楼需要电梯。这种维护对于资金不足的公共住房项目尤其成问题。院子也带来了安全挑战，因为任何人都可以从街上进入。到 20 世纪 70 年代，公园里的塔楼设计已经不再受欢迎，在 20 世纪的剩余时间里，许多塔楼被拆除，取而代之的是低层建筑。

卡布里尼绿地，芝加哥的一个公园内高楼住宅项目。这些高楼建于 20 世纪 50 年代，并于 20 世纪 90 年代被拆除。

图像资料来源：Jet Lowe 通过 Wikimedia Commons

整个二十世纪，美国人纷纷迁往郊区：自 20 世纪 30 年代以来，居住在中心城市的人口比例一直稳定在 30% 左右，而居住在郊区的人口比例则从 10% 稳步增长至 50% 以上。但郊区扩张带来了一系列环境和交通问题，包括通勤时间长、空气污染和开放空间减少。为此，二十世纪末的“新城市主义”运动试图让城市再次成为理想的居住地。为了摆脱现代主义高楼的负面联想，新城市主义提倡建造中层住宅。

为了克服当地对新建筑的反对，这些建筑通常被设计成 19 世纪的房屋，具有古典柱子、装饰、倾斜屋顶、砖块和外部木质壁板等设计特征。为了进一步减轻视觉和阴影影响，分区法规通常要求当隔壁有现有房屋时，建筑物的后部或侧面要向下倾斜。

虽然新城市主义的中层建筑外观看上去可能像 19 世纪的街区，但一个世纪以来建筑规范、交通基础设施、金融业和建筑行业规范的变化意味着它们的内部存在很大差异。 

首先，20 世纪的建筑往往更大。20 世纪 90 年代，美国采用的标准建筑规范《国际建筑规范》（IBC）要求，任何超过三层或每层超过四个单元的公寓楼都应设有两层楼梯。这使得较小的建筑变得不切实际，因为楼梯会占用太多空间。 

另一方面，停车问题也必须考虑在内。到 20 世纪 90 年代末，大约 90% 的美国家庭至少拥有一辆汽车，许多城市要求每套公寓配备一个或多个停车位，以避免路边停车位的竞争。

第三，住宅建筑业已转向使用轻型木结构建筑来建造大多数郊区房屋和公寓，与 19 世纪中层住宅中更常用的砖或混凝土相比，这种建筑成本降低了 20% 至 30%。最后，这些较新的建筑更倾向于机械通风而不是基于窗户的通风，这意味着无窗的浴室、厨房和卧室变得更加普遍，而这在 19 世纪或 20 世纪初是不允许的。

所有这些变化导致了5 层 1 层设计的流行，这种设计最大限度地增加了可建造的公寓空间，同时又不失经济性。这种建筑风格在东西海岸以及美国南部各大城市的填充式开发中很常见，其中包括一种称为“德克萨斯甜甜圈”的变体，即将车库放在公寓中间，而不是公寓下方。

人们通常认为“5-over-1”这个术语是指建筑物的楼层数和类型：五层住宅楼层，一层用于零售或停车。但事实上，这个术语最初是由建筑师和法规官员用来指建筑物的结构和材料。

美国建筑规范将建筑材料和方法分为五种基本类型：

  · I. 不可燃 – 覆盖防火层的混凝土或钢材

  · II. 不可燃 – 无保护的钢材

  · III. 仅限不可燃外部 

  · IV. 重型木材或大块木材

  · 五、木框架

“5-over-1” 一词最初指的是中层公寓楼，其 V 型木结构位于 I 型混凝土之上。木质上层为公寓，而混凝土一楼（也称为裙楼）则设有停车场或零售空间。

这种叠层设计可以追溯到 20 世纪 60 年代，当时分区法规中的停车要求规定中层公寓楼必须有整层停车场。这些一楼车库是用混凝土建造的，因为木材无法支撑方便存放汽车所需的宽跨度。但随着这一术语被越来越广泛地采用，它开始指代楼层数及其用途。例如，在芝加哥，20 世纪 60 年代这种风格的建筑被称为“四加一”，因为它们由四层公寓和一层停车场组成。  

到了 20 世纪 70 年代，停车位需求进一步增加，甚至一整层的停车位都不够用。开发商开始建造环绕多层停车场的公寓楼（称为德克萨斯甜甜圈或环绕式建筑），或者在郊区建造低密度花园公寓。 

随后，在 20 世纪 80 年代和 90 年代，美国城市根据新城市主义原则对区域划分进行了进一步的调整，减少了市中心的停车要求，以促进步行和公共交通。这再次使得单层车库能够为四层住宅提供足够的停车位。这一变化恰逢地区建筑规范标准化为目前在所有 50 个州使用的国际建筑规范，为5-over-1 设计在全国范围内的推广奠定了基础。

加利福尼亚州伯克利市德怀特和沙特克大道的一套 5 层公寓。

图像来源：Alfred Twu。

随着 21 世纪城市生活重新流行起来，这种类型的公寓楼开始大量出现在全国各地的市中心。例如，在中西部地区，50 套或以上单元的公寓楼（包括中层和高层）占所有新公寓的比例从 2000 年代初到 2020 年代初的不到 20% 上升到 60% 以上。这类建筑高效利用了土地，并提供了许多比旧建筑或郊区房屋更受欢迎的功能，包括健身房、游泳池和娱乐室等现场设施、安全的现场停车场以及靠近零售和娱乐场所。

尽管越来越受欢迎，但五层高楼并非没有反对者。在城市中心区以外，它们的高度——虽然比公园里的塔楼矮得多——却激怒了当地人，他们向市议会抱怨说，它们会遮住附近的两层和三层房屋。一些人对它们的设计和整个士绅化都提出了批评：由于分区规定住宅区禁止建造公寓，这些建筑经常取代零售建筑，加速了社区主要街道特征的变化。

在某些地区，5+1 公寓不受欢迎还有更实际的原因。由于建筑法规对木结构建筑的限制，或为保护居民视野而对高度进行分区限制，这些建筑无法再高，但不断增长的需求使得这些建筑变得越来越宽。因此，越来越多的单元只能面向一个方向，这意味着无窗房间变得越来越普遍。此外，双走廊设计，即走廊两侧都是公寓，除了建筑的外角外，很难再设计三居室或更大的公寓。内角的挑战更大，需要三角形单元，只有一个小窗户。一些开发商更进一步，设计了无窗卧室的单元。  

另一个挑战是，5 层楼高的公寓底层零售空间可能难以出租，因为它们的形状通常很奇怪，以适应停车场、楼梯和其他服务空间。而且五层公寓容纳的人数不足以支持整层零售：住在 600 平方英尺公寓的两人家庭只能产生 10 平方英尺的城市零售需求。另一个问题是，许多大型 5 层楼高的公寓开发项目位于前工业区，这些区域几乎没有或根本没有现有的零售客流或目的地零售。因此，零售开发商必须改变人们的观念和习惯来吸引客户，而这需要时间。例如，大约12 年后，旧金山的 Mission Bay 社区才开始出现零售空间。 

尽管“5+1”公寓很受欢迎，但公平地说，美国仍在寻找理想的城市设计。“5+1”公寓适合小户型家庭，他们可以接受有限的阳光和开放空间，但如果要让城市生活变得更加普遍，就需要更多的选择来吸引更广泛的人群。

与如今美国城市中随处可见的中层建筑不同，中国城市更青睐所谓的小区。这些公园式的住宅开发项目由几栋高楼组成，占地面积约为 15 至 20 英亩，周围环绕着宽阔的主干道。 

与 20 世纪中期美国公园塔式设计相比，小区的显著区别在于，小区是封闭式社区。虽然小区主要用作住宅，但也为居民提供商店和服务，包括学校和其他基础设施。不过，小区内不设办公室或工业区，零售也仅限于社区服务，例如便利店和餐厅。 

由于中国的建筑规范要求所有单元都接受直射阳光，因此公寓都朝南，而较高的建筑则位于小区的北侧，以尽量减少对其他住宅的阴影。阳光需求导致建筑物之间的空间较大，即使是高层建筑，容积率也限制在 2.0 到 4.0 左右。增加楼层数只会略微增加密度，因为较高的建筑物需要间隔更远才能满足阳光需求。

中国的建筑规范还要求开发区土地的 30% 必须用于绿化。因此，小区拥有大量花园空间，这也是小区区别于旧小区的一个卖点。21 世纪，随着小区越来越受欢迎，开发商将他们的住房宣传为“像住在国外一样”，并给它们起美国和欧洲风格的名字和设计。 

中国的小区是从集体时代的单位（工作单位）演变而来的，而单位本身又基于苏联的小区。根据苏联的规划标准，每个小区可容纳 9,000 至 12,000 人，包括学校、基本购物场所和其他日常设施，每户 400 米范围内都有。中国的小区规模较小，大约有 2,000 户家庭。 

单位社区建于 20 世纪 50 年代至 70 年代，为工厂工人提供住房，由一排排中层建筑组成，并提供学校和社区中心等设施。作为 20 世纪 80 年代和 90 年代经济改革的一部分，单位住房被私有化，公寓通常以低价出售给居民（类似于玛格丽特·撒切尔执政时期的英国购房权政策）。 

这些社区的设计可以说是具有中国特色的苏式建筑。苏式住宅沿着街区的周边排列，中间有一个大庭院（不同于典型的现代排屋或板屋）；相比之下，中国的单位建筑是排成一排的，所有公寓都朝南，建筑之间相隔，这样朝南的窗户就不会被遮挡。最初，这反映了长期以来对朝南住宅的偏好（基于传统风水）：20 世纪以前建造的中国房屋传统上朝南，以抵御来自北方的冬季寒风以及来自西方的夏季午后阳光的炎热。如今，随着汽车拥有率的上升——中国现在每 100 个城市家庭拥有 50 辆汽车——建筑物之间的空间被用来停车。 

中国德州的鸟瞰图，展现了较新的高层小区和较旧的中层单位社区的混合。

图像资料来源：Siyuwj，来自维基共享资源

20 世纪中叶，中国还建造了另一种类型的房屋，即筒子楼：一种宿舍式的无电梯公寓，有独立的房间，长走廊两旁是公共厨房和浴室。筒子楼有两种主要布局：室内走廊两侧是房间；开放式阳台式走廊一侧是房间。 

北京传统四合院的例子。通常四合院的主厅或客厅位于北端，门窗朝南。

图像资料来源：拉文克劳，来自 Wikimedia Commons

二十世纪后期，随着人口增长和生活水平提高，政府开始建造更多住房，并为个人公寓留出更多空间，主流设计转向成排的单点出入口建筑：通常高达六层的建筑围绕单个楼梯建造，每层楼梯有三到四个公寓共用。多栋建筑连接在一起，形成更大的建筑。这种布局保留了为所有居民提供朝南房间的做法。北京和上海最早建造的高层建筑（小区的前身）也采用了这种设计，在楼梯旁增加了电梯。与其他建筑设计一样，这些塔楼的间距由中国的直射阳光要求决定。

在中国所有的建筑法规中，直射阳光的要求对房屋设计的影响最大，它不仅决定了新建房屋的设计，还决定了城市的人口密度，而南方城市的人口密度更高。 

中国现代日照标准可追溯到 1993 年，当时是为了应对越来越多的高层建筑而制定的。该标准根据区域气候和当地人口，规定了特定住宅建筑在某一天必须接受的直射日照小时数。例如，如果建筑物位于气候区 II（北方较冷的地区，如北京），人口 在 50 万以上的城市，则必须在大寒日（1 月 20 日）接受 2 小时的日照，人口在 50 万以下的城市，则必须接受 3 小时的日照。气候区 V（温带地区，如昆明和贵阳）的建筑必须在冬至日（12 月 21 日）接受超过 1 小时的直射日照。 

大多数中国人生活在气候区 I、II、III 和 IV 中，居住在人口超过 50 万的城市中。因此，最常见的标准是 1 月 20 日大寒日（大寒日）的两小时直射阳光。气候较温暖的地区中的建筑物通常没有暖气，这或许可以解释冬季阳光需求增加的原因。（在这些地区，满足冬季阳光的任何特定要求也更容易，因为太阳在天空中的角度总是比北方高。）

为什么阳光在中国的建筑法规中如此重要？有实际原因：直射阳光有利于烘干衣服——即使在今天，中国也很少有家庭拥有烘干机，尽管消费者现在已经买得起——并且有助于在冬天保持室内温暖。阳光充足的房屋也更受欢迎；一项研究发现，上海朝南的公寓比朝北的公寓售价高出 7.2%。 

尽管如此，这些规则并没有在其他拥有大量华裔人口的国家得到应用，例如澳门、香港、台湾、新加坡等，这些国家/地区有公园内的高楼，但与庭院街区挤在一起。在常见的不受监管的低端建筑（称为城中村）中，也没有出现这种情况，这表明正是监管使其成为中国城市化的一个显著特征。

日照要求是美国式开发在中国不可行的原因之一。在美国式公寓楼中，不到一半的房屋朝南。美国公寓还具有其他特点，例如无窗厨房和木结构建筑，这些在中国是不可行的，因为中国的建筑规范要求厨房必须有窗户，而木材是一种更稀缺的建筑材料，因此价格更昂贵。 

日照法案的一个主要后果是，它实际上限制了中国城市的人口密度。在南方，冬季太阳照射角度较大，这意味着建筑物可以间隔得更近，同时仍有足够的阳光直射到较低的楼层。因此，广州等南方城市的人口密度比北京等北方城市高出约 50%。（这与欧洲的模式相似，西西里、西班牙南部和希腊城市的街道自中世纪以来最窄，而北欧城市的街道最宽。）

在中国南方，冬季太阳照射角度较高，因此公寓可以建得更密集。而在北方，建筑之间的距离必须更大。

中国现代高层建筑始于 20 世纪 90 年代，其目的是响应旨在通过向上而不是向外建设来保护农田的政策。20 世纪 80 年代经济自由化之后，中央政府开始担心房地产开发导致的农田减少，并实施了1987 年土地利用规划。此前，土地利用规划由地方政府决定。根据 1987 年及随后的计划，中央政府对可以转变为城市用途的农田面积设定了限制。 

这意味着美国式的郊区扩张模式已不复存在。虽然中国确实存在独立式住宅开发项目（通常以别墅的形式销售），但仅限于超级富豪。

在创建现代小区时，中国的城市规划者参考了 20 世纪 90 年代初期的新加坡。新加坡居民最初喜欢底层公寓，因为交通方便，但随着电梯变得越来越普遍和可靠，他们开始喜欢高层，因为高层通风更好、隐私性更强、景色更优美，而且远离底层垃圾桶的气味。从 20 世纪 70 年代开始，新加坡的建筑从大约 10 层高发展到 20 至 40 层高，开发商采用了 T 形和 Y 形平面图，以提供结构稳定性和安装更多电梯的空间。这些基本平面图类型也被中国建筑师使用。

20 世纪 80 年代，中国政府决定允许市场经济引入中国，随之而来的是持续至今的快速城市化。1980 年至 2020 年间，中国人口增长了 5 亿。城市人口比例从 20 世纪 80 年代中期的不到五分之一（相当于 18 世纪早期的英国或 1860 年的美国）上升到如今的三分之二，相当于维多利亚时代的英国或 20 世纪 60 年代的美国。与此同时，现有城市居民对住房的需求被压抑。负责建设单位住房的国有企业建设不足，因为住房建设耗费了材料和资金，但并不能像新工厂那样直接有助于实现生产目标。

虽然高层建筑最初是出于保护农田的动力，但 1994 年的税制改革将 40% 的地方税转移到中央政府，这激励了地方政府在农田上建设。在中国，所有土地都归政府所有，1994 年改革后，地方政府的大部分预算来自向开发商出售长期租赁权（70 年的住房租赁权），而不是来自房地产税。这意味着城市必须继续发展才能平衡预算。在 21 世纪，出售土地租赁权占地方政府年收入的 30% 至 70%。

这种做法与中央政府保护农田的政策相悖。但政府为了实现经济增长最大化而容忍这种做法。高层房地产开发对混凝土、钢铁和其他行业的需求巨大。再加上中国快速增长的人口需要大量住房，牺牲一些农田进行高密度开发变得更容易接受。如今，中国既向上建设，又向外建设。

除了在农田上建设住宅外，地方政府还会将现有社区重新开发为微型社区。然而，与在未开发的土地上建设相比，重新开发不仅成本更高，而且耗时更长，因为必须向现有居民提供补偿（此前的经济改革赋予了他们房屋所有权和房屋所在土地的使用权）。例如，补偿重庆市区社区现有居民的费用约为土地租赁最终售价的 25%。

快速的发展也意味着城市有时会在买下所有现有居民之前将土地租约出售给开发商。有时，在土地收购完成之前就开始施工，导致施工现场出现臭名昭著的“钉子户”——居民拒绝搬离的房屋。

广州的一家钉子户。

图像资料来源：Tim Wu 通过 Wikimedia Commons

从20 世纪 80 年代的深圳开始，小区开发开始向外蔓延，侵占了现有的农村。这些村庄随后以独特的方式城市化，成为人口密集的城中村，被称为“城中村”。这并不是中国独有的做法——许多城市，包括 19 世纪的巴黎和 20 世纪的东京，都是以这种方式发展的。 

最著名的例子是深圳。深圳于 1980 年被授予经济特区地位，在城市发展方面处于领先地位。为了避免驱逐、搬迁和钉子户等棘手问题，政府会重建周围的田地，但不重建村庄本身。因此，与规划中的小区不同，城中村的重建是非正式的。农田被铺平后，村民开始用多层建筑取代以前的房屋，出租多余的房屋，以房东的身份而不是农民的身份谋生。他们将房屋租给来自更偏远村庄的农民工，这些农民工在城里买不起房子，或者由于中国的户口（家庭登记）制度，法律不允许他们在城里购买或租赁普通住房 。  

深圳城中村。

图像来源：维基百科 

城中村的建筑通常是未经许可建造的，不符合国家规范的日照要求；它们通常被称为“握手楼”，因为居民可以伸出窗外与邻居握手。大城市中的城中村的容积率可以达到 8.0 甚至更高，比符合规范的小区塔楼密度大得多，如果将内部道路考虑在内，小区塔楼的容积率更接近 2.0 而不是 4.0。这使得重建具有挑战性，因为不可能在同一地点以新公寓的形式补偿居民。因此，尽管总体政策是拆除并重建为小区，但许多城中村仍然存在。

深圳的小区开发涵盖了城中村。

图像来源：维基百科

在中国，尽管总人口减少，但持续的城市化和收入增长仍将继续增加住房需求，因为该国的城市化率正在向发达国家 80% 至 90% 的水平增长。在美国，城市人口继续密集化，尤其是在工作地点、大学和交通站附近。在这两个国家，住房需求和房价在收入最高的大城市仍将保持高位。 

然而，尽管两国的城市地区都在继续建设，但风格却没有趋同。21 世纪，当高层建筑开始流行时，中国开发商会将他们的住房宣传为“像住在国外一样”，并给它们起美国和欧洲风格的名字和设计。事实上，这些建筑是中华人民共和国独有的。21 世纪的城中村和 21 世纪 10 年代的郊区高层建筑在形式上并没有西方的对应物，除了二战后几十年修建的公共住房项目。我们可能认为这种差异是文化性质的。但台湾的城市形态完全不同——在某种程度上香港也是如此——尽管它们拥有许多相同的文化遗产。 

无论是小区、五住一居室，还是城中村，我们几乎可以肯定，通过两份99%的居民从未听说过的公开文件：美国国际建筑规范和中国国家建筑规范，可以预测中国和美国的新社区将会是什么样子。 

这应该让我们对积极改革者改变和改善城市的能力更加乐观。现代城市形态并不总是，甚至通常也不是深层文化偏好的产物。改变它并不一定意味着改变数百万人的心。建设截然不同的城市并不需要推翻二十个世纪的城市文化。这仅仅意味着调整这些晦涩难懂且有些武断的文件。