一年前，Gothamist 对他的假设进行了研究，这一假设最早见于他的论文The Remote Work Revolution: Impact on Real Estate Values and the Urban Environment （译者注：https://doi.org/10.1111/1540-6229.12422)。他认为，如果工人继续远离曼哈顿中城和下城等商业区，随之而来的数十亿美元房地产、交通和其他政府收入损失可能会迫使基本公共服务削减，从而引发问题（即更多的无家可归者、更脏的街道和更糟糕的通勤状况），促使更多工人远离。

厄运循环的担忧并不局限于纽约。夏洛特（Charlotte）、哈特福德（Hartford）、亚特兰大（Atlanta）和密尔沃基（Milwaukee）等城市的写字楼出租率也急剧下降。主要的雇主已经离开了芝加哥。在旧金山，SFGate 所称的 一个不可避免的空洞、乌托邦式的城市 的预言引起了厄运循环的反弹，并出现了具有讽刺意味的 旧金山已死 T恤衫。

不过，Van Nieuwerburgh 12 月在他俯瞰哈德逊河的办公室接受采访时表示，纽约在某些方面似乎经受住这场风暴考验。工人们重返办公室的比例越来越高，旅游业也几乎恢复到大流行前的水平。

但这位被头条新闻称为 城市末日预言家 的哥伦比亚大学学者说，现在宣布胜利还为时过早，因为严重的预算削减迫在眉睫。

就商业区的人流量而言，纽约的情况好于达拉斯、芝加哥和旧金山等其他美国城市，但改善的步伐尤其落后于市中心，根据纽约房地产委员会（Real Estate Board of New York）的数据，10 月份市中心写字楼的访问率为 60%，而中城的访问率为 71%。

艾维森-扬公司（Avison Young）对商业地产的分析显示，2023年曼哈顿有20%的办公空间可供使用，这是该公司自2005年开始收集数据以来的最高比例。

尽管如此，Van Nieuwerburgh 说，纽约地区仍有大量商业地产空置，这给利益相关者（stakeholders）带来了千载难逢的机会。他说，如果纽约能正确地利用好手中的牌，它就能比大流行之前更加绿色、更加方便、更加令人兴奋、更加充满活力。

下面为作者和Van Nieuwerburgh的对话：

“厄运循环“的讨论真的已经开始了吗？从专业角度看，你觉得这种说法有道理，还是在很大程度上危言耸听？

Van Nieuwerburgh：作为一名学者，我很高兴能对现实世界产生一些影响。说到底，这就是学术的意义所在。它是关于研究现象和向公众提供信息。因此，我很高兴这项工作得到了一些关注。特别是，我希望它能带来一些具体的改变。

在这个由学者、房地产专家和政策制定者组成的圈子之外，你是否觉得很好奇，为什么这个话题有了自己的生命力？

Van Nieuwerburgh：因为房地产与每个人都息息相关。我们都生活在一个地方。我们都有房子，都有屋顶。我们都在购物。我们都住在办公室里。房地产是纽约人最喜欢的消遣故事。因此，这能激发每个人的想象力。

你认为市政府已经采取了措施，减轻了最坏的厄运循环结果，还是说现在还为时过早？

Van   Nieuwerburgh：例如，亚当斯政府提出的 是的城市 （The City of YES）建议（在全市范围内提供更多经济适用房，包括在改建后的办公楼内），以及发布的报告，即所谓的 New New York Plan（提出 40 项建议，重新规划人们的工作方式和地点）。这引发了一场对话，也促成了一项新的住房政策，但遗憾的是，该政策去年没有获得通过，但人们希望在来年重新讨论这一问题。因此，我认为我们有很大的希望能够找到一条有助于缓解这些问题的前进道路。

除了最初的 厄运循环 文件本身，您是否还参与了其他一些您认为能真正推动这一进程的对话？

Van   Nieuwerburgh：是的，我参加了一个工作小组，该小组一直在思考纽约市房地产市场的未来，以期改善办公楼过剩、住房过少以及建筑环境气候转型这三个问题。

我们汇集了一批来自公共和私营部门的人士，他们不仅能帮助改变游戏规则，还能投入资金来实现这些投资。

你是否发现，私人开发商也像你这样的人一样有兴趣朝着这个方向发展，还是他们反对这种巨大的变革？

Van   Nieuwerburgh：我认为，人们对这些办公楼改建（改建成住宅单元）有极大的兴趣。在我们发布了改建文件后，我们注意到了这一点。我们收到了来自全国各地的感兴趣人的问题。人们问我们：“你认为哪些建筑是最好的改建候选建筑？”还有来自政府的人，比如试图改变不同类型房地产用途的地方规划师。

是否有一些特别的削减建议是你认为最不吉利的，并有可能证明你在论文中提出的观点？

Van   Nieuwerburgh：这些预算削减虽然已经很严重，但只是未来几年所需的开端。公民预算委员会预计纽约市将出现[数十亿美元的预算]赤字。因此，这是一个严重的漏洞，我们将如何从这个财政漏洞中挖掘出来，还有待观察。

你是否认为某些削减确实会加重商业空间和行业的荒凉感？

Van   Nieuwerburgh：我担心的一点是，城市的健康始于公共安全。因此，纽约警察局加班费的削减令我担忧。

城市生活的某些方面是否让您个人考虑离开纽约？

Van   Nieuwerburgh：我认为城市是一种协调装置。你知道，我喜欢在我的同事也在的时候去我的办公室，因为这样我们可以进行交谈，我们的工作也会向前推进。如果周围没有人，或者商店关门了，城市的吸引力就会大打折扣，也就没有理由来这里了。因此，我觉得纽约市正在回归，因为人们正在回归这座城市，而当人们回归时，也会吸引他们的同事和朋友回归。

在地方层面，您认为城市应该如何处理所有空置的办公空间？改建成经济适用房？交给艺术家？

Van   Nieuwerburgh：我认为我们需要采取以上所有的方法。也就是说，多余的办公空间不能只有一种用途。而是有多种用途。归根结底，我们希望打造充满活力的社区，而充满活力的社区需要住房。它们还需要医院或医疗保健设施。它们需要一些教育设施。它们需要一些艺术家空间，一些社区空间。我们需要所有这些东西。现在，我当然认为住房可能是我们最迫切的需求。因此，只要某栋建筑适合改建，我认为将其从办公楼改建为住宅楼应该是我们的首选。但我们需要各种各样的建筑。

在最近的一篇论文中，你和你的合著者认为纽约市有30%的办公楼可以改造成绿色住宅，全国范围内有11%的办公楼可以改造成绿色住宅。听起来，至少从环保的角度来看，这并不全是厄运，对吗？

Van   Nieuwerburgh：并非如此。我认为，气候问题、气候转型是我们全社会都非常担忧的问题，而建筑排放的温室气体约占总排放量的30%。因此，这是我们绿化这些建筑的一个机会。同时，在可行的情况下，我们还可以将这些建筑从办公楼改为住宅楼，对吗？因此，我认为这将创造就业机会。它将创造新的住房单元，这是我们迫切需要的。这将减少大量排放。因此，我认为这是我们这座城市可以迈出的积极一步。

一年前，州长和市长发布了一项雄心勃勃、极具前瞻性的计划，名为 新 纽约，该计划的前提是混合动力工作将继续存在，让我们从这一前提出发开展工作。那么，从愿景和一年后的执行情况来看，该计划的前景如何？

Van   Nieuwerburgh：我认为该计划提出的愿景非常美好。这是一个非常全面的愿景，不仅将其视为一个房地产问题，还将其视为一个社区问题。除了改建个别建筑之外，我们还需要做些什么才能让这些街区更有活力？在这个过程中，我们又该如何确保不会让很多市民落在后面？一个问题是，计划中没有资金。因此，这需要花钱，我们需要仔细考虑哪些投资对我们的社区最有意义。

一年后，这一进程正在向前推进。有很多官僚主义障碍需要克服。但我认为该计划正在向前推进，我非常希望在 2024 年，纽约市的市议会和纽约州都能通过新的立法来实现这一目标。

与其他城市相比，旧金山和纽约似乎更容易受到厄运循环分析的影响。但从写字楼的入住率和人流量来看，这两个城市之间的差距还很大，不是吗？

Van   Nieuwerburgh：的确如此。事实上，在过去的一年里，纽约和旧金山这两个城市之间的差距越来越大。

旧金山的经济正在进一步下滑。纽约市的复苏程度要好于美国大多数大城市。我认为这与纽约市的经济是一个多元化的经济有关。我们有很多不同的行业，而旧金山则相当依赖科技。

这也与金融业在纽约市的地位一直很高有关，金融业对返回办公室的要求一直很严格。

与其他正在努力恢复商业区活力的城市相比，纽约还有哪些优势？

Van   Nieuwerburgh：纽约市的优势在于它是一个绝佳的居住地，而不仅仅是工作地。我们有令人惊叹的文化设施。我们有一流的餐馆。

有很多年轻人愿意来这里。他们想去酒吧、夜总会，还有那些爵士乐。我认为，纽约市因其活力而不断吸引着那些 22 至 25 岁的年轻人，这才是纽约市与众不同的真正原因。

在您发表论文时，有一件事并不在您的考虑范围内，那就是拥堵收费。您认为拥堵收费会对这一切产生什么影响？

Van   Nieuwerburgh：拥堵收费是公共交通等项目所必需的资金来源，这些项目的资金严重不足。幸运的是，在可预见的未来，我们已经设法弥补了资金缺口。这对纽约市来说是一大利好，因为纽约市的运转离不开公共交通。我认为这也有助于使纽约市成为一个更方便通勤的城市，你可以更方便地骑自行车，减少污染。污染对健康有很多不利影响。在我看来，拥堵收费绝对是城市的一大利好。

新闻报道中似乎缺少了一点，那就是这个占据了所有头条新闻的厄运循环并非不可避免，不是吗？

Van   Nieuwerburgh：并非不可避免。我们将制定自己的路线，这在很大程度上取决于公共部门和私营部门。这将取决于奥尔巴尼和市议会的政策变化。这将取决于私营部门的投资、更多的住房单元和更多的办公楼改建。这将取决于各社区是否响应并批准这些类型的项目。因此，我们的命运掌握在自己手中。我坚信这一点。

在你比较乐观的时候，你是否感觉到如果这些事情真的启动，10 年后的城市会是什么样子？

Van   Nieuwerburgh：我认为10年后，我们可能会有5万个新的住房单元，而现在我们还没有这些住房单元，这些住房单元来自于办公楼的改建，这将使市中心和中城这样的街区更加充满活力、更加多样化、更加混合，这里不仅仅有大量的办公楼。这将真正把纽约市变成一个比现在更美好、更有活力的居住地。

根据你与私营部门人士的谈话，你是否认为市场对在这些街区建造经济适用房感兴趣？因为多年来，这个问题一直没有得到解决。

Van   Nieuwerburgh：每个人都对建造经济适用房感兴趣。问题是，建造经济适用房是否可行？作为新建筑，许多公寓开发在经济上通常是不可行的。因此，当政策制定者希望建造更多经济适用房时，他们通常需要为此投入一些资金。

现在，我们在纽约市有一个非常成功的项目，叫做 421-a 住房项目，在过去的十多年里，该项目为纽约市创造了大多数住房单元。421-a计划的本质基本上是，如果你建造一栋新楼，你需要为收入低于平均水平的人留出一定比例的住房单元。

我们需要一个新的计划。我认为，我们可以制定一个范围更窄的计划，重点关注办公楼改建，并确保当我们将这些办公楼改建成公寓时，作为改建的一部分，我们会创造一些可负担得起的单元。我认为，与针对所有住房开发的全新 421-a 住房计划相比，这在政治上是一个较小的提升。