张 军复旦大学文科资深教授、经济学院院长、复旦发展研究院副院长、中国经济研究中心主任

房地产市场：“保交楼”首次写入中央政治局会议文件

经济稳，则人心稳、大局稳。中央“稳增长”号令既出，各地闻声而动，在近期各省召开的经济工作会议上，“稳经济大盘”成为高频关键词。

稳字当头，是对时与势的深刻把握。中央经济工作会议再次提出“需求收缩、供给冲击，预期转弱”三重压力仍然较大。2023年，中国经济怎样才能稳住“基本盘”，取得更多“进”的收获呢？张军教授在接受央视财经频道“经济半小时”记者采访时认为，2023年稳定政策主要应对“需求收缩”。

记者：中央经济工作会议要求，积极的财政政策要加力提效，如何理解这个“加力”呢？

张军： 这个加力对我们财政政策来说，可能有一些我们过去这些年所形成的基本的原则，我觉得该突破的还是要突破。比如说赤字率，对2023年来说，我觉得完全没有必要再去守住这3%的这道红线。

记者：您觉得赤字率可以达到什么样的水平？

张军： 我觉得达到4%是没有问题，完全没有问题，我们的公共债务，特别是中央政府债务占GDP的比重，放在全球看其实是非常健康的，非常稳健的。我们最大的风险是什么？我想2023年最大的风险就是经济不增长风险，或者说经济增长低于我们预期的风险，这个是最大的风险。至于其他的风险，我认为在经济稳了以后都是可控的。

记者：您认为2023年的经济增速达到什么水平比较合理？

张军： 我个人认为，应该是在5.5%到6%的范围比较合理。

图源 | New Economist

稳字当头、稳中求进，就必须有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。中央经济工作会议强调，有效防范化解重大经济金融风险，确保房地产市场平稳发展。化解房地产业风险成为有效防范化解重大经济金融风险的重中之重。

2022年，房地产行业经历了前所未有的变局。根据国家统计局数据显示，2022年1月至11月，全国商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。房地产企业在资金周转、产品交付、库存去化等方面都面临巨大挑战。

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“稳”是房地产业的关键。2022年，“保交楼”首次写入中央政治局会议文件；中央经济工作会议也提出，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”工作。

2022年8月，住建部、财政部及央行明确表示要通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付的住宅项目建设交付。

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9月，全国2000亿元专项借款资金启动，“保交楼”资金进入实质性落地阶段。

11月11日，央行和银保监会发布“金融16条”，由此为开端，在短短20天内，相关部门先后向房地产业射出“三支箭”，分别在银行信贷、债券融资、股权融资等方面给予支持，政策端强势托底，大幅提振各方信心。

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打好“保交楼”攻坚战，地方政府也没有缺位。

2022年8月，郑州市率先落地全国第一个房地产纾困基金落地。2022年，全国有近40个省市出台保交楼举措，数千亿保交楼资金落位到项目。

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复旦大学泛海国际金融学院执行院长钱军认为，保交楼工作之所以这么重要，是因为这不是空中楼阁的需求，是真实的需求，保交楼不仅关乎民生稳定，对于房地产市场稳定与经济信心修复同样重要。

钱军：目前国家这个基金大概规模是两千亿左右，我个人认为，规模可以再大一点，扩大到一万亿，这样的国家基金的规模，我觉得，你这个方案一出，先不说别的，这个对市场信心的修复就会有很大的作用。

记者：2022年对房地产行业来说是政策大年，融资政策三箭齐发，尤其是第三支箭，尘封了十多年的股权融资闸门打开，那么您觉得2023年，房地产企业能否从供给侧上走出困境？

钱军：其实从2021年开始，以及整个2022年，其实我们已经积累了，对包括大型房地产企业，债务风险和资产重组的经验，不管是从银行、从地方政府、从监管部门协调起来，已经积累了很好的经验，所以我们按照经验来处理接下来的，剩下的一批房地产企业，我觉得不是问题。我觉得我有信心看到今年上半年，就是在6月底以前，基本上比较大中型的房地产企业债务问题，可以得到一个相对妥善的解决。这个对今年后续整个房地产市场的复苏是有非常积极的意义。

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从中央到地方，政策密集出台、资金陆续到位，给困境中的房地产业带来了新的希望。未来，房地产业该怎么走？党的二十大报告给出了答案。报告指出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

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就在2022年11月8日，我国首个住房租赁基金在北京正式设立，将通过盘活市场存量房产，向个人租户提供长租房服务。

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其中，40个人口净流入的大中城市已开工建设和筹集270多万套（间），完成了“十四五”目标任务的42%。充分释放居住消费需求，好消息不断。2023年1月5日，深圳市也加入了推行二手房“带押过户”的队伍。

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据不完全统计，截至目前，全国累计有32个地方陆续宣布推行二手房“带押过户”。中共中央、国务院印发的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》明确提出要促进居住消费健康发展，与中央经济工作会议“着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”的提法相互呼应。同时，继2021年中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”以后，2022年再次提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。

REITs（Real Estate Investment Trust），不动产投资信托基金，也称“房地产投资信托基金”。它指的是是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。在国际资本市场已有60多年发展历史，而在中国它的底层资产则主要针对基础设施领域不动产。2022年8月31日，首批3只保障性租赁住房REITs分别在北京、上海、深圳上市交易。12月8日证监会副主席李超表示，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动

钱军说，如果一旦REITS项目能够融资了，能够在上交所发债，能够有些股权的融资，对开发商来讲，它的现金流回笼的速度就远远快于以前的模式，就可以很快地推出一批保障性的租赁房。这个就是金融真的是在服务实体经济。

民营经济：变局中谋“进”，继续提振信心

如果说2023年房地产市场着眼于困局中求“稳”，那么民营经济更多的是变局中谋“进”。

中央经济工作会议重申“两个毫不动摇”的坚定立场，为民营经济发展注入“强心针”。改革开放40多年来，中国民营企业从无到有，从弱到强，不断发展壮大。

近年来，面对复杂多变的国际经济形势和转型升级的国内经济环境，民营经济迎难而上，展现出中国经济的强大韧性。2022年前三季度，民营企业进出口占比超过外贸总值的一半，比去年同期提升2个百分点。如何持续提振民营经济的信心，张军也给出了自己的看法和建议。

面对全球新冠疫情持续演变、复杂外部环境等因素影响，民营企业迎难而上，苦修内功，依然交出了满意的答卷。在张军的观察中，跨境电商表现十分突出。

稳定是发展的基石，行稳是致远的前提。越是风险挑战叠加，越是不确定性存在，越要一个稳字。稳，不仅关乎经济总量，更关乎发展信心、市场预期、民生获得感。而这个稳，从来不是等来的，而是实干出来的，勇闯出来的，善于从风险中趟出健康发展的新模式，从危机中找到逆境突围的新路子。中国人正以解决深层次结构性矛盾的“进”，实现更加坚实的“稳”；以强化新动能支撑的“进”，实现更有活力的“稳”；以保障改善民生的“进”，实现更有温度的“稳”，我们相信，2023年的中国经济将会步履稳健，坚韧前行。