本期，我们聚焦约翰·奎格利（John Quigley）。

约翰·奎格利（John Quigley）是住房和城市经济学领域一位举足轻重的学者。2012年他去世后，经济学家爱德华·L·格莱泽（Edward L. Glaeser）在Regional Science and Urban Economics发表了悼念文章，既是对奎格利个人的致敬，也是对他知识遗产的全面回顾。格莱泽强调，奎格利的贡献远不止于他那多产的研究成果——14本著作和超过150篇学术文章。他的影响还体现在对后辈的指导、 对新研究的热情，以及作为领域领导者的作用。从1986年至2003年，奎格利担任Regional Science and Urban Economics的编辑，在推动城市经济学发展方面发挥了关键作用。

早期职业：空军、哈佛与耶鲁 — 隔离与住房市场的基础研究

奎格利一项里程碑式的贡献是他与凯恩合作进行的关于住房歧视与隔离的研究。他们于1970年发表在《美国统计学会期刊》（Journal of the American Statistical Association）上的论文《衡量住房质量的价值》（Measuring the Value of Housing Quality），率先使用来自1967年圣路易斯1500户家庭的丰富微观数据，开创了特征价格模型的先河。

与以往的宏观层面研究不同，他们将租金对27个变量进行回归分析，包括建筑年龄、便利设施和社区因素等。主要发现：较旧的建筑租金较低，但拥有较高教育水平和良好学校成绩的社区租金溢价更高。在控制了教育等因素后，非裔美国人社区的租金却更高。他们认为这被归因于歧视迫使少数族裔以更高的成本获得住房，呼应了加里·贝克尔（Gary Becker, 1957）的逻辑。

这项工作开启了一个重要的研究领域：歧视是否导致非裔美国人为同等住房支付更高的价格？ 这个问题贯穿了奎格利整个学术生涯。他们1972年发表在《美国经济评论》（American Economic Review）上关于种族住房自有率差异的论文，同样使用了圣路易斯的数据，结果显示歧视限制了黑人向郊区迁移和储蓄的能力。跨都会区证据表明，较高的黑人住房自有率与郊区可达性相关，尽管内生性问题依然存在。他们1975年出版的NBER专著《住房市场与种族歧视》（Housing Markets and Racial Discrimination），详细分析了圣路易斯在建筑结构、价格和区位上的差异，力证歧视是造成差距的原因。

尽管引发了争议（例如Little, 1976），但凯恩和奎格利凭借其丰富的控制变量为研究进行了辩护，他们认为研究结果反映了1965年以前的结构性障碍，而非1975年之后的基于偏好的隔离。

耶鲁时期：需求、流动性与社会经济学

在耶鲁大学任教期间（1972–1979），奎格利的研究主题涉猎广泛，体现了学术上的自由。他与埃里克·哈努谢克（Eric Hanushek）合作，利用实验性住房补贴项目（EHAP）的数据——这是上世纪70年代HUD（美国住房与城市发展部）进行的一项大规模实验——来研究住房需求和流动性。

他们于1978年发表在《城市经济学期刊》（Journal of Urban Economics）和1979年发表在《土地经济学》（Land Economics）上的论文，建立了调整成本的模型，发现家庭每年只弥补约25%的消费缺口，而不匹配（mismatches）是驱动家庭流动性的主要原因。他们1980年发表在《经济学与统计学评论》（Review of Economics and Statistics）上的论文，利用EHAP的随机性估计了价格弹性，结果显示短期弹性（价格下降10%带来1.2%的需求增长）与长期弹性（6.4%）存在显著差异，前提是假设供给有弹性。

耶鲁时期的其他重要研究包括：与彼得·坎珀（Peter Kemper）合著的关于垃圾收集经济学的著作；关于瑞典工程师经验回报相关的研究（Klevmarken and Quigley, 1976）；以及与莎朗·奥斯特（Sharon Oster）合作，研究建筑法规如何阻碍创新（Bell Journal, 1978）。奥斯特和奎格利考察了四项创新（例如非金属电缆），发现教育程度较高的官员更开放，支持了imitative stupidity的理论，而非监管机构被俘获或纯粹的仁慈。与亨利·汉斯曼（Henry Hansmann）合作，奎格利将族群异质性与国际上的更高凶杀率联系起来（Social Forces, 1982），这在后来关于社会碎片化的研究中具有前瞻性（例如Mauro, 1995）。

奎格利的耶鲁阶段展现了他研究的多功能性，将住房动态与更广泛的主题融合，为他在伯克利深入研究奠定了基础。他这一阶段的关键贡献是：强调住房调整中的摩擦因素，这对后来的抵押贷款和政策工作产生了重要影响。

伯克利时代：住房价格和抵押贷款的研究

住房价格指数的创新：混合模型的倡导者

在价格指数方面，奎格利超越了基本的特征价格模型。他发表的八篇论文（1989–2006）倡导混合指数，将特征价格法（使用所有销售数据）与重复销售法（仅使用价格变化数据）相结合。凯斯和席勒因其简单性而推广了重复销售法，但奎格利认为，尤其是在小样本中，应该利用所有数据。

在Case and Quigley (1991)、Quigley (1995)以及Englund et al. (1998)的论文中，他使用广义最小二乘法（Generalized Least Squares） 根据预测误差对观测值进行加权——除非进行修改，否则重复销售观测值的权重会更高。将这种方法应用于夏威夷和瑞典的数据后，它证明能提高价格的准确性。

其他重要见解包括：半参数模型（Mason and Quigley, 1996）；高频聚合（Englund et al., 1999）；事后修正（Clapham et al., 2006; Deng and Quigley, 2008）；以及销售中的选择偏差（Hwang and Quigley, 2004）。与此相关，Quan and Quigley (1989, 1991)对房地产估价的社会价值进行了建模。

奎格利将住房视为一种资产，发现价格存在序列相关性（与随机游走假设相反），并且在短期内对冲风险的能力有限（Englund et al., 2002）。他的关键贡献在于提供了实用、最大化数据利用率的指数，在房地产泡沫期间改善了政策指标的准确性。

抵押贷款工作：理性模型的摩擦与检验

奎格利的抵押贷款工作，通常与罗伯特·范·奥德（Robert Van Order） 和邓永恒（Yongheng Deng） 合作，旨在检验理性模型。基于哈努谢克的动态模型，Quigley (1987)将未偿抵押贷款与流动性降低联系起来，尤其是在完全付清的状态。

Quigley and Van Order (1990)将proportional hazards model 应用于房地美（Freddie Mac）的数据，发现借款人在提前还款方面不够“冷酷无情”——摩擦因素否定了纯粹的期权理论（options theory）。他们1991年的论文计算出违约的低资本要求（3%），尽管这是特定时间点的结果。

Lekkas et al. (1993)将违约与损失的严重程度联系起来；Quigley and Van Order (1995)检验了零交易成本的违约假设，发现违约不足的现象可以通过异质性成本来解释。Deng et al. (1996)对提前还款和违约的竞争风险进行了建模，预测零首付贷款将带来高昂的社会成本——这对于2008年金融危机具有前瞻性。2000年发表在《计量经济学》（Econometrica）期刊上的论文，用不可观测的异质性正式化了竞争风险，这是奎格利被引用次数第三高的作品。

Deng and Quigley (2004)探讨了woodhead行为（非理性行为）。这项工作正式化了摩擦因素，在金融危机中塑造了抵押贷款政策。奎格利数十年的勤奋研究带来了累积的洞察，这与突然的突破性发现形成了鲜明对比。

政策导向的贡献：能源、无家可归、监管、财富效应与隔离

能源研究：从住房服务到绿色建筑经济学

能源研究跨越了两个时期。在1984–1991年间，他将能源视为住房服务的一部分：价格上涨会改变需求（Quigley, 1984a,b; 1991年估计价格翻倍会使能源需求减少25%）。Quigley and Rubinfeld (1989)通过特征价格模型分析了气候对舒适度的影响，发现加州的自然优势降低了排放。

2009年以后，他的九篇论文论证了绿色建筑的经济可行性。他与皮特·艾希霍尔茨（Piet Eichholtz）和尼尔斯·科克（Nils Kok）合作，发现（Eichholtz et al., 2010）美国获得绿色认证（LEED/能源之星）的建筑租金高出3%，收益高出7%，销售价格高出16%——这不仅仅是能源节省带来的回报，更表明了一种声誉溢价。在英国（Eichholtz et al., 2009; Chegut et al., 2011）和新加坡（Deng et al., 2012）也有类似的发现。

Kok et al. (2011a)将绿色建筑的推广与收入、失业率、LEED专业人士数量、能源价格联系起来，这呼应了奥斯特关于人力资本的研究。Eichholtz et al. (2009)将租户类型（石油/金融/政府）与绿色偏好联系起来。Brounen et al. (2012)调查了荷兰的知识障碍；人口结构因素（富裕/老年人）抵消了节能效益。

无家可归问题与土地使用监管

无家可归问题：Quigley (1990)驳斥了将无家可归归咎于租金管制的观点。他与拉斐尔合作（Quigley et al., 2001; Quigley and Raphael, 2004），使用广泛的数据将高昂的房价/住房稀缺性与无家可归问题联系起来，同时指出贫困和去机构化（de-institutionalization）也是重要因素。Mansur et al. (2002)对旨在降低租金成本的政策进行了建模。Quigley (1996)在综述中倾向于需求侧补贴，而非破坏供给的措施。

土地使用法规：Greulich et al. (2004)淡化了移民的影响；Quigley and Raphael (2005)将加州的限制政策与建设减少和房价上涨联系起来。Dunn et al. (2005)批评了普遍工资（prevailing wages）；Quigley et al. (2009)详细介绍了湾区（Bay Area） 的规定；Kok et al. (2011b)展示了其对价格的影响。Quigley and Swoboda (2010)指出，住房的耐用性加剧了限制政策的影响。Quigley (2007, 2011)倡导补贴以提高住房的可负担性。

住房财富效应与种族隔离的持续研究

住房财富：Case et al. (2005, 引用次数最多) 发现住房财富对消费的增加作用大于股票财富——这项发现得到了跨州/跨国数据的支持。理论认为，这放松了房主的流动性约束；而租房者则不受影响。在2013年的更新中，该研究解释了21世纪头十年繁荣与萧条的原因（Case and Quigley, 2008）。Quigley (1999, 2001)将其与经济周期和亚洲经济联系起来。

隔离问题：Miller and Quigley (1990)指出了旧金山隔离程度的下降。他与奥里根（O’Regan）合作（O’Regan and Quigley, 1996a,b; 1998），将青年失业与社区隔离联系起来，而非单纯的工作机会可达性——强调了社会网络的重要性（1993）。尽管受到了**“搬家机会”（Moving-to-Opportunity）** 实验（Katz et al., 2001）的挑战，但Quigley and Raphael (2008)指出该实验的干预效果较小。

更广泛的贡献：Quigley (1998)研究了城市多样性与集聚效应；大学在城市增长中的作用（Andersson et al., 2004, 2009; Huffman and Quigley, 2002）；风险投资指数（Hwang et al., 2005）；拥堵收费（Harsman and Quigley, 2010）；以及对政府资助企业（GSE） 的批判（Jaffee and Quigley, 2013）。