孙立坚：近期国家对房地产的政策支持力度明显加大，并且是从供需两端同时发力，形成协同效应，旨在盘活存量，用好增量。首先，政策红利之一就是首套房和二套房的最低首付比例在全国层面统一了——“5·17”政策将全国首套首付比例降至15%，二套房降至25%；而“9·24”政策更是将首二套房统一为15%，各地因城施策，进一步激活了需求端。

其次，在供给端，房企的存量融资展期以及经营性物业贷款等政策延长至2026年12月31日。在前一轮地产市场的繁荣期，许多房企大量借款用于购地和建设，利用高杠杆手段快速扩展规模，随之而来的是房企过度扩张、融资受限和债务集中到期的问题，这些因素叠加导致了当下集中出现的房企流动性回款困难和债务负担问题。而新出台的这些政策能够帮助房企缓解存量房销售回款困难带来的压力，进一步避免这些企业因资金链断裂无法向银行偿债的情况。

最后，央行也配合地方企业在保障性住房这方面给予了更多的资金支持力度：5月17日，央行设立了3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成但未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房；而“9·24”政策更是将保障性住房再贷款政策中央行出资的比例由原来的60%提高到100%。通过支持土地收购，新的政策举措不仅增加了市场需求，进一步增加了市场的流动性，还解决了房企投资购买土地却没有销售回款导致的债务负担问题。这些都是实实在在的政策方面的发力，预计未来也会逐步显现出政策的效果。

虽然政策力度不断加大，但由于前一波楼市过热阶段，留下的产能过剩和债务积累无法一朝一夕就能化解，从整体的房地产业回暖来看，还需要时间。但不管怎样，局部的回暖现象会日趋明显，尤其是在一线和开放的大都市中，改善型需求的特征逐渐强化。

孙立坚：我们可以看到，一线城市的回暖迹象表明市场对未来的预期正在发生积极变化。然而，二三线城市能否迅速跟上这波改善性需求，形成房价上涨的态势，还面临着一些挑战。一方面，二三线城市不可避免地要经历消化前期投资过度、产能过剩的过程。过去一轮房地产行情中，这些城市的房地产行业发展主要立足于对未来房市持续看涨的预期和政策支持下的信贷扩张，而并没有充分匹配当地的人均收入、人口增长和营商环境的改善等等这些需求能力。严重的供求失衡问题影响了二三线城市的楼市回暖，限制了房价回升。因此，二三线城市要释放存量负担的情况，与一线城市高收入人群的聚集和当前市场预期带来的消费回暖现象之间还是有一定落差。

因此，针对二三线城市的特点，我想政府的政策也是要更加精准地因城施策。政府要加大多元化的支持力度，比如针对楼市存在看涨不看跌的特点，政府要在稳定房价的基础上提供各种购房“补贴”的力度，如前所述的降低首付、按揭利率、税负乃至探索抵税的方式等，挖掘更多潜在的住房需求。此外，政府也要为需求端的增长构建必要的营商和社会福利环境：一方面，国家今天也在通过普惠金融和创新金融，从供给端促进消费多元化的需求，比如结合金融五篇大文章，努力打造产城融合，创造更多商机，通过现代城市化和工业化建设的进程推动楼市的回暖复苏；另一方面，上述举措也可以在一定程度上改善老百姓的就业和收入水平，在此基础上通过进一步强化社会福利和保障体系的建设，减轻二三线居民的后顾之忧，提振市场信心，这些措施最终也会推动二三线城市的实际需求增长。

目前，政策支持力度加大带来的改善型需求更多地利好了一线城市，产生了短期的虹吸效应，但这种现象是暂时的，是现有供求关系失衡带来的必然结果。今后，随着结构的优化，二三线城市的情况也会逐步得到改善。总体而言，二三线城市的房地产驱动力与一线城市不同，如何根据各地特点实施精准政策，是解决房地产市场冷热不均问题、打好房地产攻坚战的关键。

孙立坚：随着政策拉动的强度越来越大，政策的效果也会越来越明显。第四季度的内需和经济表现是否会有超预期的结果，这取决于以下几方面。首先是消费信心的提升，房地产需求是大类支出中对经济增长拉动效应最为明显的，并且房地产市场的回暖往往会提升家庭的财富感，增加居民的消费意愿，同时也会带来更加多元化的消费场景拓展。比如，众所周知，购房者在购置新房后，通常会增加对家居、家电等消费品的需求。而在目前经济下行压力较大情况下，市场信心和需求意愿的恢复在很大程度上还是与相关政策的内涵、时机以及扶持市场的强度密切相关。

其次，资本市场的活跃度以及由此带来的财富效应同样重要。A股市场的牛市行情可能会吸引更多投资者参与，进一步提升市场信心。股市的上涨也有助于提升企业融资能力，促进投资和消费，从而形成经济增长的正向循环。尤其是在经济下行压力较大的背景下，资本市场的活力可以先带来社会财富效应，然后通过较高的市场活力和资金循环能力，进一步促进实体经济部门经营性收入和个人所得收入的回暖。

此外，经济下行的环境中一定要通过政策的组合拳稳定价格环境，避免价格不断下行的趋势。有时候，物价不断下行是由于市场信心匮乏所带来的去杠杆行为，从而进一步削弱市场信心，最终带来经济不断下挫的恶性循环的后果，典型的案例就是日本经济消失30年的教训。因此，政府要清醒地认识到通缩比通胀风险更可怕，前者(通缩)所出现的捂住钱袋子的群体现象会形成经济硬着陆的风险，而后者(通胀)也许会是克服通缩的政策组合拳所不可避免的一种代价。

当然，超预期经济增长的可能性来源于未来市场产生“羊群效应”，即政府实现政策目标的坚强决心与资本市场的财富效应互为激励的叠加效应。如果股市带动楼市的复苏速度快于预期，且伴随消费和投资的同步回暖，那么随着市场信心增强，财富效应进一步传导，房价可能在四季度出现普遍上涨。如此，按照这样的发展趋势，我想四季度的经济增长就有可能超出市场预期，推动整体经济未来不断向好，中国房地产市场的全面回暖也一定会到来。