大城市如何解决住房危机?

作者: 发布时间:2022-08-02 来源:复旦发展研究院+收藏本文

「选题人」

全球大城市普遍面临住房负担过重问题。为什么会发生住房危机呢?Rutgers University经济学教授Jason M. Barr以纽约为例,从密度经济学视角讨论了大城市住房危机产生的原因和解决方案。


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纽约在21世纪的复苏导致了一场住房负担能力危机。该市一半以上的租房者支付的住房费用超过其收入的30%。在这一群体中,有三分之一的人房租负担沉重,他们将超过一半的收入用于房租。而且,在年收入低于25,000美元的人群中,85%的人都背负着严重的房租负担。此外,2009年至2019年期间,住在该市收容所的人数增加了59%。


现在,新冠疫情的影响正在减弱,住房供应和成本正在恶化。尽管白思豪(De Blasio)市长在2014年实施了一项为期十年的住房负担计划,但所有这些问题仍然存在。


为什么会发生住房危机?


如果你问人们为什么房价这么贵,你会得到不同的答案。对许多人来说,负担能力问题是中产阶级化和亿万富翁街(Billionaire’s Row)摩天大楼崛起的结果。如果你让经济学家投票,他们可能会指出过度限制的分区是问题所在,这通常会阻止密度的增加。在另一些人看来,问题在于市政府没有采取足够措施鼓励或建设低收入住房。然而,在其他人看来,这是“贪婪”的房东的错,他们据称欺骗了贫穷的租户。


虽然在某种程度上,所有这些可能都是正确的,但最重要的是,不同收入阶层对住房的需求都大于市场的供应能力。纽约有近360万套住房,所以人们不能把问题归咎于单一原因。


然而,在一个不稳定的住房市场中,价格上涨应导致住房供应增加,从而抑制价格上涨。就建造新住房存在“摩擦”或障碍的程度而言,住房供应不足,尤其是在低收入市场,该市场新开发回报较小。


以中产阶级为目标


要让低收入居民买得起房,最好的办法就是在中档地区增加大量住房。中产阶级家庭搬进新大楼后,旧大楼的空置率将会上升,从而降低租金,让经济条件较一般的人更能负担得起。


新建住房的哪些障碍阻碍了供应跟上需求——尤其是在中档地区?这篇文章是关于这个话题的系列文章的第一篇,将探讨城市密度的经济学(或短缺经济学),并特别关注布朗克斯(Bronx)诺伍德(Norwood)的一个社区。


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图示为布朗克斯的诺伍德区。这个社区周围都是公园,公共交通很方便(黑线是地铁)。该社区似乎是交通导向设计的有力候选。


诺伍德


这个社区仍然远离中产阶级化的道路,从理论上讲,因为它很容易到达公园、公共交通、工作和零售,可以容纳更多的人口。漫步在这片区域,你会发现这里的建筑几乎被时间冻结了,其中85%的住宅建筑建于1940年之前。


诺伍德是布朗克斯中北部的一个中低收入社区。它容纳了大部分在1904年地铁开通到大萧条期间修建的低层建筑。大约70%的住宅建筑在四层或四层以下。另外25%是五层或六层的公寓楼。


该社区被公园包围:北部是范·科特兰特公园(Van Cortlandt Park),西部是莫绍卢公园大道(Mosholu Parkway),东部是布朗克斯河(Bronx River),南部是纽约植物园。中心是带有娱乐设施的椭圆形威廉斯桥(Williamsbridge Oval)。


冈希尔路(Gun Hill Road)上的蒙蒂菲奥里(Montefiore)医疗中心是该社区最大的机构和雇主。这里有两条零售走廊,一条在冈希尔路,另一条在杰罗姆大道(Jerome Avenue)。这里还有两条地铁线路——D号线和高架列车——而且在东部边境有一个(Metro North)通勤列车站。


该社区约有4万居民,每英亩约110人的总密度(与格林威治村类似)。就民族和种族构成而言,它是多样化的。大约63%的居民是西班牙裔,20%是黑人,10%是白人,10%是亚洲人。移民群体包括来自阿尔巴尼亚、阿拉伯语世界和西印度群岛的人。家庭收入中值为36800美元,低于布朗克斯的41900美元。96%的家庭是租房者。


交通导向设计?


虽然像所有的城市社区一样,诺伍德也有自己的问题,但我觉得它是一个充满活力的地方,应该为中低收入居民提供更多的住房。这些额外的住房将通过由于供应增加降低的租金来减轻负担,并使那些可以利用当地便利设施的人受益。


鉴于其优秀的公园用地和便利的公共交通,它似乎是交通导向设计(TOD)——在公园和铁路线附近建造更密集的住房——的首选。由于这个社区离曼哈顿很远,它恰恰是那种能够、也应该让低收入阶层买得起的社区。


然而,几十年来几乎没有新建住房。为什么没有呢?


我联系了阿尔法房地产经纪公司(Alpha Realty)的创始人兼管理负责人列夫·马瓦舍夫(Lev Mavashev),了解他对诺伍德缺乏再开发的看法。阿尔法房地产是一家专注于中端市场多户住宅的房地产经纪公司。他的回答是:“这是一个供应受限的市场。只是没有太多东西可以发展。诺伍德的大多数房产都是典型的租赁稳定型多户住宅。而可供开发的地点受到分区制的限制。”


让我们看看数字怎么说。


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布朗克斯的末苏鲁公园大道(Mosholu Parkway)。这片绿地与建于20世纪20年代的5层和6层公寓楼毗邻。


再开发经济学:一个案例研究


作为一个案例研究,让我们以面对末苏鲁公园大道的公寓楼为例,末苏鲁公园大道是一大片绿地,中间有一条林荫大道。这些建筑都是五层和六层的公寓,没有理由不把它们重新开发成10层甚至15层的建筑(比如有一些缩进)。


在这种情况下,拆除旧的低层公寓大楼,代之以能容纳更多人的中高层公寓大楼,经济效益会如何呢?投资回报率(ROI)是什么样的?阻碍再开发的主要障碍是什么?


投资回报率

让我们看看一个假设的开发的投资回报率(ROI)。在这里,我们将投资回报率定义为净营业收入(NOI)除以建造一座新建筑的总成本,忽略融资成本以使计算更简单。净营业收入是租赁费减去包括房地产税在内的运营费用所得。


这个想法是要研究这个问题的四个主要部分:(1)购买土地和建造新建筑的成本,(2)预期租金收入,(3)净营业收入(利润),(4)回报率或利润率。


利率上限

我们需要一个基准来判断一个项目是否值得继续下去。在这种情况下,我们可以使用所谓的资本化(上限)率,即建筑当前的净营业收入除以其市场价值。换句话说,如果投资者购买租赁物业,市场价格会相对于营业收入进行调整,以获得令人满意的回报。

对于布朗克斯区的多户住宅,目前的上限约为6%。也就是说,平均而言,投资者期望至少6%的回报(尽管根据不同的社区,这一数字可能高于或低于6%)。如果新开发项目产生的投资回报率高于上限,那么重新开发该房产是有意义的,如果不是,保留旧建筑更有利可图。

为了使情况尽可能简单,作为一个假设练习,我们将选择一个现有的结构,拆除它,并重新开发该地块。我们将看到三个场景:(1)用相同数量的单元取代现有的,(2)用两倍数量的单元创建一个建筑,(3)一个更详细的场景,它着眼于从6层到26层的建筑高度的回报。现在,我们暂且不考虑分区规定。


土 地

要重新开发一处房产,就需要买下一栋旧建筑,让租户搬走,然后拆除它。我们可以通过这些建筑最近的销售价格来了解土地的价格。事实上,最近在末苏鲁公园大道上出售的一栋公寓楼就具备了所有需要拆除/再开发的条件。


这座6层的公寓楼,完工于1928年,占地15000平方英尺,总建筑面积70650平方英尺(建筑面积比为4.71)。2021年10月,它以1200万美元的价格售出。它有72个住宅单元(没有零售)。这是一个相对较大的地块,当然可以容纳更高的建筑(事实上,在曼哈顿,最近15000平方英尺的地块上经常有20层或以上的建筑)。


土地成本:1200万美元


建设成本

有了物业在手(现在,我们神奇地假设可以清空它。我将在下面回到这个问题),我们必须推倒它,重新开发它。为了给再开发项目一个“公平的机会”,我将假定建筑成本(包括硬性成本和软性成本)相对较低,但通常在每平方英尺300-350美元之间。成本是由工资和材料、装修和电器的质量、以及设施决定的。为了使这个项目发挥作用,我们必须考虑一个范围相对较小的项目。


建筑成本:每平方英尺300-350美元


收 入

基于我与房地产专业人士的讨论,布朗克斯区诺伍德的新楼盘的平均月租金可能在2200美元至2400美元之间。老建筑的租金(大部分在租金稳定的情况下可能会下降)在每月1500美元到1800美元之间。新建筑的溢价反映了租户对新建筑的偏好。


单位平均月租:2200美元至2400美元


净营业收入

由于设备老化和设计效率较低,老旧建筑的费用通常占总租金收入的35-45%。而且他们经常全额缴纳房地产税。带有新设备和新设备的新建筑,以及更高效的供暖和电力系统,通常运营费用约占总收入的25%(这也包括税收减免)。同样,为了给再开发提供“最好的机会”,我们假定空置率为零。


费用比率:25%(即净营运收入占总租金收入的75%)


场景一:新建筑和旧建筑一样大


在这个场景中,我们拆除旧建筑,用一个具有相同大小、高度和单元数(72)的建筑替换它。这样做的好处是更高的租金水平和更高效的建筑带来的更高的营业净收入(以及税收优惠)。但缺点是建设成本高。这里我们假设较低的建筑数字为每平方英尺300美元,较低的月租金为2200美元。


投资回报率是否达到6%的门槛?


答案是否定的。这个项目的最佳案例是4.3%的投资回报率。


总成本(土地和建筑):3320万美元

预计全年租金收入:190万美元

预计营业净收入:143万美元

预期投资回报率:4.3%


场景二:将单位数量翻倍


但是,更换建筑的低回报可能部分是由于土地的高价值。因此,我们需要花更多的钱建造一座更高的建筑。在这种情况下,我们假设将有144个单元,建筑将有12-14层高(忽略目前禁止这种结构的分区制)。


考虑到与更大的建筑相关的额外成本, 我们假设平均每平方英尺的建筑成本将是更高的350美元。然而,如果高层的人们为了更好的视野支付更多的钱,那么更高的建筑可能会增加平均租金。同样,为了给这栋大楼一个“公平的机会”,我们将假设平均月租金最高为2400美元。


它是否达到了6%的投资回报率阈值?答案依然是否定的。


较高的建筑能带来较高的回报,但仍无法支付在这个社区建造市价住宅的费用。


总成本(土地和建筑):5440万美元

预计全年租金收入:410万美元

预计总营业净收入:310万美元

预期投资回报率:5.1%


场景三:追求建筑高度最大化的利润


上述两个案例表明,新建筑是没有收益的。然而,这只是两个例子。也许我们错过了最佳时机?为此,我分析了这些数字,估算了6层到26层建筑的投资回报率。我们的想法是找到能产生最高回报的建筑高度。


在这种情况下,我需要对租金和建设成本做出额外的假设。那么,这个演算的结论是什么呢?


首先,没有一栋建筑能够达到6%的投资回报率基准。其次,利润最大化的建筑高度是15或16层。


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投资回报与建筑高度。这张图给出了布朗克斯区诺伍德区末苏鲁公园大道沿线不同高度建筑的预计假设收益。


摩擦的结论


从这个分析中得出的结论是,在一个合理的情况下,我们有一大片地段,位置又好,在布朗克斯的这个中低收入社区,高密度的经济效益是行不通的。但如果城市消除了提高密度的一些主要阻力,就可以供应更多的住房。很明显,从经济角度来看,释放新住房的门槛还很遥远。如果该市取消当前的分区限制,你仍然不太可能看到太多的发展,因为相对于潜在收入而言,即使有税收减免,建筑成本仍然太高了。


该如何行动?


在这种情况下,政策策略将是一个双重计划。首先,直接补贴建筑成本,让中低收入高层建筑的开发商只支付每平方英尺硬性建筑成本的一小部分。小区居民收入越低,补贴越大。通过这种方式,与税收减免不同,该计划可以直接针对最需要帮助的居民。


第二个要素是升级分区。例如,现在沿着末苏鲁公园大道,允许新建的建筑面积小于建筑的实际建筑面积。如果开发商拆除了一栋旧建筑,根据法律,新建筑必须更小!一旦新建筑得到补贴,那么规划规则就必须增加允许的单位。换句话说,没有升级规划的补贴就像有人在离合器停稳时踩下了汽车的油门。


租金稳定性:第二十二条军规


上面忽略的另一个问题是租金稳定性。租金稳定规则限制了租金的增长,房东可以向租户收取租金,并禁止驱逐那些信誉良好的租户——这对居民来说是极大的好处。


然而,这限制了社区提供更多住房的能力。具体来说,驱逐房客几乎是不可能的。而且,即使经济上有利于社区密集化,清空建筑所需的时间和资源如此之多,也会降低回报,从而消除了可能存在的再开发动机。


但租户们不愿意搬家是合理的,因为他们别无选择。由于新建筑数量有限且空置率低,他们能去哪里?如果他们真的搬家了,他们就得付更多的房租。


因此,租金稳定就产生了一个两难局面:居民不搬家是因为没有新建筑,但没有新建筑是因为居民不搬家。


启动过程


政府需要行动起来,让社区摆脱停滞状态。我认为对政府来说,最好的策略是建立一个新项目,由一个机构或当局买下大片土地,或将较小的土地上组装成大块,清理土地,然后将长期土地租约拍卖给开发商,让他们建造更多中低收入的住房。


在可能的情况下,该计划可以将重点放在欠发达地区或工业区。土地租约会规定必须建造什么,租金是多少。通过这种方式,政府购买土地,然后转卖开发权,如果因此造成土地价值的损失(这种情况不太可能发生),可以由政府直接吸收。


政府拥有土地征用权和规划权,可以集中、协调和启动中心以外的住房存量增长。它可以通过出售其购买的土地的土地租约来启动这一过程。一旦该社区开始看到这些新建筑带来的空置率上升,市场本身,以及建筑成本补贴和升级规划,就会完成剩下的工作。


我们能获得经济适用房吗?


摆脱负担能力问题的唯一方法是建造更多的住房单元,尤其是在郊区——那里的中产阶级化问题不那么严重。具有讽刺意味的是,帮助贫困家庭的最好方法是增加对中低收入人群的房屋供应。由于新单元往往会溢价出租,旧单元的较高空置率会降低成本,提高负担能力。


如果政府采取下一步措施,促进地铁线路和公园沿线的发展,纽约市将有大量以交通为导向的设计。布朗克斯的诺伍德社区就是这样一个地方,它拥有广阔的公园和公共交通。


最后,我们必须认识到,自由住房市场使纽约成为世界上最伟大的大都市,它将是21世纪继续为哥谭市(Gotham,纽约市别名)提供住房的市场。正如房地产经纪人列夫·马瓦舍夫所说:“开发商需要政府成为他们的合作伙伴。政府需要鼓励建设和新开发,而不是通过繁文缛节和法规来限制。”


数据也支持着这一观点。