美国大多数住宅区的FAR值为1或更少——这是两层楼的单户住宅的事实上的标准。整个纽约市的住宅FAR值仅为1.2。即使是高密度的曼哈顿，其住宅FAR也只有4。[2]

例如，在曼哈顿中城，允许的最大住宅FAR为10。有了这个固定值，开发商就可以建造一栋占据大部分地块的中层建筑，或者一栋占地面积很小的高楼，而且两者的总楼面面积是一样的。因此，额外的高度也必须伴随着更多的开放空间。这就是开发商在决定建造多高的建筑时需要面临的固有的权衡：短而蹲，高而窄，或介于两者之间。

（译者注：NIMBY，邻避效应，Not In My Backyard的首字母缩写，指那些支持为无家可归者建造庇护所的人——当他们不在自己房子的5英里范围内的任何时候。YIMBY，迎臂效应，Yes In My Backyard与NIMBY相反，通常是富裕的千禧一代，他们崇尚高级并希望尽可能多地发展，即使它的设计非常糟糕。）

容积率这个看似枯燥的技术概念，对于理解城市生活质量和住房成本都至关重要。容积率上限是新建筑如此有争议的很大一部分原因。当经济现实与城市设立的上限相冲突时，如果新建筑超出既定的限制而有利可图，开发商必须得到城市的特别许可。这就引发了邻避症候群（NIMBYists）和迎臂主义者（YIMBYists）之间的斗争，“城市的灵魂”之战再次上演，就像电影《土拨鼠之日》的房地产版本。

FAR上限也解释了为什么在纽约市50%以上的土地上，土地所有者除了建造一个或两个家庭的房屋外，其他都是非法的。你想把一个空的车库改成公寓，或者想给你的房子加一层？——你不能这样做，因为这可能会使你超过你允许的FAR。通过限制建筑密度，这些上限有助于产生城市蔓延、交通拥堵、更高的碳足迹和更昂贵的住房。

FAR上限还意味着，纽约人可以兜售“空气”。如果一个小区的业主有未使用的许可建筑面积，她可以把它卖给邻居，邻居可以建得更高。在曼哈顿紧张的市场上，“空气”可以卖到数百万美元，这也有助于解释中央公园以南的超细塔楼的崛起。简而言之，通过限制FAR，城市使开发权成为一种稀缺资源，促使开发商采取战略行动，与这种城市创造的稀缺性博弈。

FAR规定的广泛使用始于1957年的芝加哥[3]，1961年在纽约实施，并从那里开始推广。[4]虽然人们经常认为是纽约在1961年发明了FAR概念，但在那之前，这个想法至少已经“存在”了半个世纪，其普及是英国规划师的结果。

FAR的起源可以追溯到一群思想家，他们旨在将20世纪的城市改造成他们版本的乌托邦。对这段历史的回顾也表明，今天的FAR上限相当于规划领域的八轨磁带或Commodore 64个人电脑。（译者注：Commodore 64是Commodore公司于1982年1月推出的8位家用电脑，它在吉尼斯世界纪录中被列为所有时间最畅销的单一电脑型号，批量生产始于1982年初。）

FAR的想法源于对城市的具体信念。首先，所有城市都需要有郊区的外观和感觉；其次，不能相信私人开发商会在正确的地点提供正确的住房类型。为此，必须消除私人住宅，或者至少必须以一种创造微观管理秩序的方式彻底驯服土地所有者。

为工人阶级设想的乌托邦看起来很像维多利亚时代的中产阶级郊区，这种想法直接导致了人们尝试以这种形象建设纽约。乌托邦的支持者在20世纪20年代尝试了小型房地产企业，然后在大萧条期间转向政府推动的贫民窟清理和公共住房。

1961年的分区规则产生于一个坚定的信念，即城市密度是个祸端，而实现乌托邦的手段就是消除它。在21世纪，从居民、城市主义者和规划者的角度来看，这些信念已经落伍了，这并不重要。但城市仍然坚持其对FAR理想国的愿景。[5]

正如作家（兼乌托邦主义者）Lewis Mumford总结的那样，回顾这段历史的一个教训是，“生活比乌托邦更好”。也许，推而广之，乌托邦不能由上而下地强制推行。[6]

花园城市计划。1898年，埃比尼泽·霍华德（Ebenezer Howard）提出了他对乌托邦花园城市的设想。他的想法后来影响了纽约市1961年分区决议的制定。

故事从作家和幻想家埃比尼泽·霍华德开始，他于1850年在伦敦出生。21岁时，他搬到美国住了一阵子。然而，到了1876年，他回到了伦敦，在制作议会官方记录的汉萨德担任法庭记者。

霍华德开始对城市和贫困问题感兴趣。和他那个时代的许多人一样，他非常关注贫民窟的弊病。穷人被迫离开他们的农场，像牛一样挤在拥挤的公寓里，如果幸运地能找到工作，工资也被剥削得很低。穷人既没有享受到城市生活的好处，也没有得到大自然的新鲜空气。受乌托邦思想家的影响，霍华德开始创造他自己版本的人间天堂，他称之为花园城市。正如他在《明日的花园城市》（Garden Cities of Tomorrow）一书中记录的那样，他的想法是在农业腹地建立一个有计划的城市，那里到处都是绿色植物。[7]

霍华德既不是社会主义者，也不是激进的鼓动者，他的目的是通过合作或有限红利的房地产投资促进更好的生活。他认为，廉价的土地，加上建筑和基础设施的有效安排，将使人们既能获得利润，又能远离伦敦这个令人心碎的大城市，获得一小片乌托邦。

当一群投资者购买了6000英亩（9.4平方英里，28.3平方公里）的土地时，花园城市就形成了。一千英亩（4平方公里）被保留给城镇，其余为开放和农业区。一旦建成，花园城正好容纳32000名居民，以及他们的住宅、和他们工作的工厂。

花园城以一种非常特殊的方式安排，不仅会促进健康生活，而且会促进工业效率。花园城被安排在一系列的同心圆或环形中。最内是一个公园；外面一圈是“水晶宫”，居民们在那里购物；再外一圈是住宅，大多是独立的带小花园的单户建筑；之后是工厂、绿化带；铁路和街道布局促进了人员和货物的流动。

当花园城达到最大人口时，它将绿化带的另一边产生一个新的姐妹城市。这样，随着时间的推移，花园城在一圈环形城市的分形中自我复制，最终与托马斯·莫尔（Sir Thomas More）的乌托邦岛有了维多利亚式的相似之处。

霍华德启发了几个花园城市的建设。第一个是伦敦北部34英里（54公里）的莱奇沃思（Letchworth），于1903年开始建造。第二个是大伦敦地区的汉普斯特德花园郊区，建造于1907年。两者都是由雷蒙德·欧文（Raymond Unwin）共同设计的。

欧文于1863年出生在约克郡，但他在牛津长大。1885年，他搬到曼彻斯特，担任威廉·莫里斯当地社会主义联盟的秘书。欧文对规划产生了兴趣，并在1903年帮助启动了第一个花园城市实验。在随后的几十年里，他成为了一个非常有影响力和有声望的规划师。后来，他搬到了美国，帮助传播福音。在20世纪30年代，他在哥伦比亚大学担任客座教授，并在大萧条期间为罗斯福总统提供了规划建议。

正如我们将在下面讨论的那样，在20世纪20年代，亚当斯与他的美国同事罗伯特·惠滕（1873—1936）一起，将容积率的概念作为一种规划工具加以推广。在他们之后，人们将其付诸实践。

一个关键人物是查尔斯·惠特克（Charles Whitaker），他是1913年在华盛顿特区创办的《美国建筑师协会杂志》的第一任主编。惠特克经常发表花园城市主义倡导者的文章。1920年，惠特克搬到纽约市，并带来了该杂志。虽然他不喜欢纽约的拥挤和污染，但他成功聚集起了一批志同道合的思想者，这些人后来组成了美国区域规划协会（RPAA）。

虽然RPAA从来都不是大型团体，也没有严格的正式结构，但其成员对有关城市规划的考虑有着巨大的影响。最初的核心成员包括惠特克（Whitaker）、克拉伦斯·斯坦因（Clarence S. Stein）、罗伯特·D·科恩（Robert D. Kohn）、刘易斯·芒福德（Lewis Mumford）、弗雷德里克·L·阿克曼（Frederick L. Ackerman）、亨利·赖特（Henry Wright）和本顿·麦凯伊（Benton MacKaye，后来创建了阿巴拉契亚山道）。

他们通过著作和演讲，普及了市镇和区域规划，还普及了一种观念：即消除贫民窟的唯一方法是将人口分散化和去集中化。例如，1925年，他们在一次会议上接待了他们的守护神埃比尼泽·霍华德和雷蒙·欧文（Raymond Unwin）。

他在27岁时写了他的第一本书，题为《乌托邦的故事》（The Story of Utopias），显示了他早期对乌托邦主义的兴趣。书中，他认为乌托邦文学可以为现在提供有用的想法。1962年，他的书《历史中的城市》获得了国家非小说类图书奖。三十年来，芒福德一直担任《纽约客》的建筑评论家。芒福德可以说是20世纪中期阅读量最大、最有影响力的城市学家。[8]

在20世纪20年代和30年代，RPAA成员除了在镇和区域规划方面的著作和讲座外，还在各级政府中担任重要职务。他们受到领导人的青睐，包括富兰克林·D·罗斯福和纽约市长菲奥雷洛·拉瓜迪亚（Fiorello LaGuardia）。

在罗斯福新政时期，RPAA成员兼建筑师罗伯特·D·科恩（Robert D. Kohn）成为公共工程管理局住房部（Housing Division of the Public Works Administration）的第一任负责人，这是第一个新政住房计划的关键职位。科恩于1933年加入政府，并在前一年担任了美国建筑师协会的主席。正如将在下一篇文章中所讨论的那样，科恩在1930年代对推广FAR概念也很有影响。

克拉伦斯·斯坦因（Clarence Stein）是纽约建筑师，也是科恩的合伙人，在20世纪20年代初成为了纽约州住房委员会的秘书。这个职位提供了相当大的影响力，使他能够推动RPPA的想法。1923年，州长阿尔·史密斯（Al Smith）任命斯坦因为州住房和区域规划委员会（Housing and Regional Planning Committee）的负责人，给了他另一个平台。

建筑师弗雷德里克·阿克曼（Frederick Ackerman）（会在下一篇中讨论）是大萧条时期纽约市住房管理局的一名领导，在推动公共住房设计的FAR方面发挥了关键作用。

阳边花园。在埃比尼泽·霍华德的启发下，美国区域规划协会推动了美国第一批花园城市之一：皇后区的阳边花园（1924—1928）。它影响了规划者对建筑物周围开放空间的看法。

阳边花园建于1924年至1928年，位于皇后区的一块70英亩的土地上。由于无法说服区工程师（Borough Engineer）修改现有的网格规划，克拉伦斯·斯坦因和亨利·赖特在弗雷德里克·阿克曼的建议下，被迫在传统的街区系统内开发阳边花园。尽管如此，他们还是沿着街区的周边将房屋排列成行，围成一个大的中央花园。

他们的想法在很大程度上受到了英国雷蒙德·欧文设计的影响。虽然该项目是自下而上的花园城市规划的首次尝试之一，但它无法实现所期望的规模经济，也无法为住房负担问题提供解决方案。居民们，包括芒福德本人，必须是中产阶级才能负担得起这样宽敞、舒适的住所。

然而，在阳边花园经济成功的鼓舞下，该公司在纽约以西15英里（24公里）的新泽西州费尔隆购买了1258英亩（5.1平方公里）的土地，建立一个更大、更经济的城镇。这个被称为“雷德朋”的项目将利用超级街区来减少用于道路和基础设施的土地，并将按照最好的花园城市原则进行设计。到1931年，雷德朋已经有了1000多名居民，但从未成为一个真正的花园城市，因为大萧条迫使开发商放弃了这一项目。

如果花园城市主义要融入中心城市，它就必须以新的形式构成。在花园城市主义者中，第一个理解这一点并愿意将这些原则适用于城市社区的是建筑师安德鲁·J·托马斯（1875—1965）。他可以说是第一个应用FAR理念的人。

托马斯生在曼哈顿，他的父亲在那里销售钻石和油画。他被送到一所军校学习，但在12岁时父母双亡，他被迫放弃学业。他做过跑腿的工作，然后在加利福尼亚做了一段时间，又回到纽约，在房地产领域做出了一番事业。到了20世纪20年代，如果他能找到资金支持，他就想要“废除纽约的每个贫民窟”。

托马斯发现，纽约下层阶级的花园城市主义将通过花园公寓来实现——在一片绿茵中建造四层或者五层公寓楼。他认为，在超级街区大规模生产的公寓楼可以更便宜地建造，并以一种可以提供最大限度的开放空间的方式安排。托马斯痴迷于在至少有50%的开放空间的土地上建造公寓楼，他的黄金标准是建筑物的占地面积只占土地的30—35%，其余的留给绿色植物。

该项目由50座公寓楼组成，供2000户家庭使用。这些住宅是五层的U型走道，覆盖了52%的地块，并分布在街区的大部分地方。正如历史学家罗伊·卢博夫（Roy Lubove）所写的那样：

“托马斯现在已经证明了使用街区而不是狭窄地段作为建筑单位的计划的优越性。这种做法消除了分散、浪费的空间，他把这些空间集中在庭院和花园中，托马斯制作了一个公寓，其中包含了相当数量的可出租空间，但只占土地的一小部分。”

在这次成功之后，托马斯收到了小约翰·D·洛克菲勒（John D. Rockefeller, Jr.）的委托，将花园公寓推广到其他低收入社区。这样的项目包括在新泽西州贝永的一个发展项目。始于1924年，其公寓楼只覆盖了36%的土地。洛克菲勒随后委托托马斯设计其他几个项目，包括在哈林区的一个项目——保罗·劳伦斯·邓巴公寓（1928年），以及在布朗克斯的另一个项目——位于大广场的托马斯花园公寓（1927年）。

托马斯是第一个设计walk-up-in-the-park的人。托马斯的继任者将挤压他们的结构以创造tower-in-the-park。正如我们将在下一篇博文中所看到的，同为花园城市主义者的弗雷德里克·阿克曼（Frederick Ackerman）接过了托马斯的接力棒。在纽约公共住房的早期建设中，他为纽约市住房管理局担任建筑师，并以此为契机开展了他工作。

Amalgamated公寓（1927年）。Amalgamated公寓是“花园公寓”的早期实验，启发了1930年代建造的tower-in-the-park。纽约及其周边地区的区域计划促进了花园公寓的发展，以取代密集的唐人街建筑。资料来源：《纽约及其周边地区区域规划》。纽约及其周边地区的区域调查，第六卷。

在亚当斯领导之前，欧文一直是非正式顾问，但项目的领导职位没有给他。亚当斯对规划有一个更实用的方法。接手后，他与一个团队密切合作，该团队包括几个有影响力的领导人，他们创建了1916年的分区决议，包括爱德华·巴塞特、乔治·福特和罗伯特·惠滕。这样一来，亚当斯的领导就在最早对城市进行分区的老一辈规划师和新一辈的花园城市主义者之间架起了一座桥梁，花园城市主义者这些规则走得还不够远。

在亚当斯的领导下，区域规划小组在1927年至1931年期间创建了两套卷册。第一套是八卷本的研究报告，即《区域调查》（Regional Survey），回顾了该地区的经济和房地产发展状况。之后是两卷本的计划书阐述了未来发展的路线图。大部分文本是由亚当斯撰写或共同撰写的。

“很明显，区域计划不是革命性的规定，而是对自由发展模式实施温和的公共控制，以提高大都市的效率，遏制市场最糟糕的滥用行为，同时增加现代汽车道路、公园和海滩等无争议的公共利益。它代表了亚当斯自十年前首次研究伦敦和纽约以来对大都市地区的看法。”

然而，《区域计划》对RPAA来说是个大忌。作为一个团结的有远见的团体，他们把过度拥挤、无序的城市看作是对人类的折磨，唯一的解决办法是创造分形分散的花园城市。RPAA最有发言权的成员是刘易斯·芒福德，他在其著作中抨击了亚当斯的计划。正如辛普森所强调的那样：

“在对亚当斯计划的全面谴责中，芒福德批评其‘试图补救一些不可容忍的影响”，以及接受“无管制和无限制的增长的事实是‘既定的’’，认为是心虚和概念上的不足。他认为整个巨大的努力是完全错误的，他认为它落入了投机者的手中，因为它对趋势的机会主义认同将‘保护和温柔地珍惜所有美国城市传统上被视为人类活动的主要目的的一个功能，即房地产赌博’。芒福德实际上是在呼吁用社会主义道德取代资本主义道德，他抨击了该计划在政府角色上的胆怯，这意味着‘它小心翼翼地避免提出会导致对土地、财产价值、建筑和人类机构进行有效公共控制的措施，并使大都会区没有任何实质性变化的希望’。”

这些问题也困扰着1916年决议的“奠基人”。但是，在不确定他们可以实施什么样的规定而不被认为是对私有财产的非法剥夺的情况下，他们选择了基于街道宽度的“后退”（setback）要求。然而，到了20世纪20年代，通过最高法院的Euclid诉Amber案（1926年），市政分区不仅被确认为政府的合法角色，而且还显示出它在美国各城镇广泛流行。

到了1920年代中期，最初的制定者对他们制定的分区法感到不满，因为他们看到超高层建筑在他们希望永远不会出现的地方拔地而起，而“贫民窟”的问题并没有消失。亚当斯对花园城市主义的思考与爱德华·M·巴塞特和乔治·B·福特等人的分析相结合，产生了按照地块本身的比例调节建筑体量的想法——这就是FAR的意义所在。

“这个原则的重要性使我们以这些页面中经常提到的形式重复它：按照与开放空间的关系来控制建筑物的体积，包括高度，是控制建筑物的重要问题。应该再次指出的是，我们使用的‘体积’一词是相对于空地而言的，而不仅仅是指独立于空地的建筑物的立方体含量。”

亚当斯在《区域规划》第二卷中采取了下一个合乎逻辑的步骤，提出了一项政策：

“在住宅区，对于高度不超过8层的建筑，最低的开放空间要求应该是地段面积的50%，并且每8平方英尺的建筑总面积不低于1平方英尺。在这种规模下，12层楼的建筑将有60%的开放空间。虽然上述规定应该是中间住宅区的最低标准，但在这些地区的大部分地区，开放空间的要求应该是每四平方英尺的总楼面面积有一平方英尺。这意味着四层楼的建筑有50%的开放空间，六层楼的有60%，12层楼的有75%。这将确保在地段上提供与人口密度大致相称的开放空间。”

简而言之，亚当斯认为，管理建筑密度的最佳方式是要求每层建筑高度有多少英尺或多少米的开放空间——这就是FAR的本质。[9]

亚当斯受到安德鲁·托马斯的影响是显而易见的。《区域规划》第二卷包含了许多照片和效果图。这些公寓楼只是由安德鲁·J·托马斯设计的。在保罗·劳伦斯·邓巴公寓的图片下面，有一个赞美的标题。

1913年，他的职业轨迹发生了变化，被聘为纽约市规划和分区委员会的秘书，该委员会负责制定1916年的综合分区决议，这使他成为纽约分区的“奠基人”之一。

在哥谭市工作后，他成为克利夫兰市的规划顾问，并于1921年撰写了克利夫兰市的分区计划。他还为波士顿和亚特兰大写了分区计划。惠滕回到纽约，成为区域规划小组的成员；他与亚当斯和巴塞特共同撰写了《区域调查》第七卷中关于未建区规划的章节。

在职业生涯中，惠滕写了很多关于分区的必要性和好处的文章。他和亚当斯一样，也认为限制城市建筑密度的最好方法是通过某种基于地段大小的限制建筑面积的方法。在这一点上，我们无法说是亚当斯影响了惠滕、惠滕影响了亚当斯、还是这个想法来自其他人。但我们可以说，在同一时间，两人都在争论同一件事：良好的规划，要求更高的建筑周围有更多比例的开放空间。

“与公寓房有关的开放空间要求的最有效形式可能是将所需的开放空间与建筑的总面积联系起来。一个被认为适合于某些郊区的小型公寓房的要求规定，每两平方英尺的建筑总面积应该有一平方英尺的开放空间。这意味着一栋三层楼的公寓楼必须留出百分之六十的土地面积，一栋六层楼的建筑留出百分之七十五的面积，以此类推。”