在经历了Covid大流行后的挣扎之后，美国各地的市中心正在出现转机。尽管工人回流缓慢，写字楼空置率居高不下，但居民已大幅回流，访客和游客也帮助填补了大部分缺口。

这是保罗-利维（Paul Levy）和他在费城中心城区的团队对美国最大的 26 个市中心进行的一项新研究的主要结论。该研究跟踪了从大流行病发生前的 2019 年第二季度到 2023 年第二季度的市中心恢复模式。报告利用 Placer.ai 提供的详细手·机·追踪数据，描绘了三个关键群体的市中心活动模式：通勤到市中心工作的非居民工人、居住在市中心的居民以及到市中心享受文化娱乐设施的游客。

全国各地市中心的写字楼都在努力恢复。Kastle 经常引用的 重返工作岗位晴雨表（back-to-work barometer）仍然将写字楼的出租率维持在大流行前的一半左右，该晴雨表依据的是他们所跟踪的都市区内部分写字楼的钥匙卡数据。

但这项新的分析发现，办公楼的活动量明显增加，大约为大流行前水平的 65%。几个市中心--圣安东尼奥、纳什维尔、圣地亚哥，以及令人惊讶的曼哈顿中城--已经恢复到了Covid疫情前水平的 75% 以上。旧金山、波特兰和丹佛的非居民工人数量仍然落后，只有大流行前的一半左右。

大流行病袭来时，媒体纷纷报道，大批城市居民永远逃离市中心社区，前往安全、宽敞的外围地区。三年后，美国市中心的居民比大流行前更多，已恢复到大流行前水平的 111%。事实上，在研究的 26 个市中心中，有 25 个现在的居民人数比 2020 年初还要多。

有趣的是，尽管波特兰在重返工作岗位方面落后于其他城市，而且其无家可归和城市混乱的问题也广为人知，但波特兰的住宅恢复率却是最高的。与 2019 年相比，旧金山、芝加哥、华盛顿特区、西雅图、丹佛以及纽约市的两个市中心目前的居民人数都有所增加。

美国市中心复苏的动力不是居民或工人，而是游客，他们让餐馆和酒吧、博物馆和艺术馆、音乐会和体育场馆座无虚席。平均每天，市中心的绝大多数人都是游客，占 62%。相比之下，居民和上班族分别占 11% 和 27%。

在这一点上，纳什维尔位居榜首，其市中心的游客数量比大流行之前还要多。其他两个市中心的游客数量超过了大流行前水平的 90%，另有 18 个市中心的游客数量比 2020 年初的基线高出 75% 或更多。只有旧金山和波特兰的游客人数低于三年前的 70%。

该研究按地点对游客进行了细分，确定了从外地来到市中心的游客和从本地区域内来到市中心的游客。圣地亚哥市中心的本地游客数量与大流行前持平，另有 16 个市中心的本地游客数量已恢复到 2020 年水平的 80% 或更多。从这一指标来看，旧金山是恢复得最少的市中心，当地游客只有大流行前水平的 71%。

就来自其他地方的游客而言，纳什维尔的表现最好，达到了疫情前水平的 117%。凤凰城和圣何塞的外来游客也比大流行前多。有十几个市中心已经反弹至 2020 年水平的 80% 或更高，而波特兰和旧金山则再次落后。

该报告综合了游客、居民和工人的意见，认为美国市中心的未来远比人们所谈论的厄运要好得多。纳什维尔已经完全恢复到大流行之前的水平。圣何塞和圣地亚哥达到了大流行前水平的 90%。此外，费城、曼哈顿中城、洛杉矶、波士顿和西雅图等 16 个市中心已回升至 2020 年水平的 75% 或以上。即使是最落后的市中心--旧金山、华盛顿特区、波特兰和丹佛--也已恢复到大流行前水平的 70% 左右。

市中心的复苏远未完成。要确保美国市中心的生存和繁荣，还有许多工作要做，重新利用办公空间等挑战可能并不容易。

但正如报告所示，游客是关键。他们带来的市中心人流量比居民和工人的总和还要多，而且他们的作用还将继续扩大。为了吸引更多的游客，市中心必须通过更多更好的旅游景点来提升自己。市中心大师戴维-米尔德（David Milder）在最近的一份报告中写道：市中心的领导者们认为市中心的许多景点都很强大、很独特，但事实上，这些景点已经失去了光彩，失去了很大的吸引力。

美国各地的市中心曾一度被放弃，但现在正在恢复和改变。在过去的一个世纪里，它们经历了大萧条时期的经济崩溃、去工业化、大规模郊区化、20 世纪 70 年代和 80 年代的城市经济和财政危机等等，经历了无数次的演变和改变。

将市中心等同于写字楼和办公人员是一个巨大的错误，市中心的意义远不止于此。它们占据着最中心的位置，拥有最好的交通连接和最密集的娱乐设施，正在蜕变为体验和社会联系的中心，远远超过过时的中心商业区。随着居民，特别是游客的到来，这些地区非但没有消亡，反而加速了它们向更有活力的多功能社区的演变，填补了办公室工作减少所留下的空白。